32商圈分析与门店选址.pptVIP

商圈形态 —商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。　　　 —住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。　　　 —文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。　　　 —办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。　　　 —混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。　　 例：一个消费者有机会在同一区域内3个超市中任何一个超市购物，已知这3个超市的规模和3个超市与该消费者居住点的时间距离如下表所示。 经济基础和购买力分析 3.3 店铺选址 一、选址的重要性 （一）关系着连锁商店的发展前途 （二）确定经营目标和制定经营策略的重要依据 （三）体现经济效益的重要保障 二、连锁企业选址一三模型 选址一三模型就是一个前提和三个步骤，一个前提就是选择进入城市的前提，即城市评估，三个步骤就是选取具体店铺地址的三步，即地址评估。????? 1、城市评估????? 对于连锁复制选址，首先应当对准备进入的城市或已经进入的城市进行综合评估，收集各种相关数据。具体如下：????? 城市背景资料：地理位置、人口数量、人口密度、区域划分、城市发展规划、公共交通、竞争对手、政府优惠政策等????? 城市经济资料：经济水平、收入水平、房价、物价、所属行业发展状况等????? 对相关数据进行分析，分析该城市的经济发展速度，城市规模，是否适合开连锁店。分析进入该城市的投入产出比，需要开多少家店才能基本覆盖；分析预测第一年的营业额及各项费用支出预算，分析预测第二年的增长趋势；分析客流规律及消费潜力；分析交通地理条件；分析竞争激烈度；分析人力成本；分析广告宣传成本；分析人文状况；分析其他影响经营的因素，如政府的工作效率等。在此基础上，形成该城市的评估报告，作为连锁企业进入该城市进行选址的前提依据。 ? 2、地址评估????? 1）选商圈????? 分析该城市各区域的商圈个数、商圈名称和类型，确定城市核心商圈、次级商圈与辅助商圈。对商圈的成熟度、发展规划、潜力、辐射范围、有无竞争对手等情况进行分析，以便选择符合定位，适合进入的商圈。????? 2）选街道????? 分析对所选商圈的街道个数、名称和类型，对街道条件、人流车流、竞争情况等进行分析。????? 街道条件：街道长度、街道宽度、店铺数量、人流出入口、街道成熟度????? 人流车流：人流量、车流量（早、中、晚）????? 竞争情况：典型竞争门店数????? 吸引情况：有无与所属行业顾客群产生吸引力的设施或条件????? 3）选商铺????? 选商铺主要分析两方面内容：外部评估和内部评估。????? 外部评估：人流量、车流量、门店可视范围、门前空地、门前道路宽度、邻铺类型等????? 内部评估：面积、建筑结构、招牌长度、门面长度、配套水电条件、租金等 三、 Nelson提出的选址的原则 1．充足的商圈购买潜力 假设在某一地点设立商店，首先确定其商圈，接着计算商圈内人口数，调查周围消费人群收支型态，有多少金额用于某一商品上，而此商店能获多少。 2．商店地点的近便性（Accessibility） 选择一特定地点最主要原因在获得近便性，让消费者容易到达。衡量近便性需把握三种不同性质的顾客来源，即商店本身创造的顾客、邻店所创造的顾客、及顺道经过的顾客。 3 ．成长的潜力 商店选在商圈内人口和所得增加的地区。 4． 商业拦截（Business Interception） 店址选在消费者住所和其日常购物市场之间，以引诱消费者舍远就近，或考虑商圈内顾客到达店址的途中，是否有竞争性的商店会将顾客拦截造成顾客流失。 5． 总合吸引力（Cumulative Attraction） 同类商店聚集一起比分散各处能吸引更多的顾客。不同类商店聚集一起，可收到交换顾客的功能。 6． 兼容性（Compatibility） 商店店址需能解决顾客交通不便的困难，又能有效交换彼此的顾客。 7． 竞争危险性最小 考虑竞争型态及竞争者。 8． 店址经济学（Site Economics） 分析店址所需成本与收益及地点的效率等因素。 四、商店位置类型的设计 地点类型主要分为三类，一类是孤立店类型，第二类是经规划的购物中心，第三类是