尚都汇蓄卡方案5-21.doc

PAGE 1 PAGE 1 尚都汇二期商铺认筹推广方案 一、认筹时间 2012年5月20日至开盘前(初步预计7月21日) 二、认筹优惠政策 1、交2万元诚意金，可享受二层商铺2万抵6万元、一层商铺2万抵10万元的优惠； 2、客户可享受开盘当天公布的其它优惠； 三、认筹目标 基本目标为60组，争取完成100组 四、解筹时间、地点：2012年7月21日（周六），尚都城营销中心 五、商铺销售架构：1名销售总监+1名销售经理+4个商铺置业顾问 六、货源分析（根据唐总前期要求，确定的销售数量） 1、二楼共推出29个商铺其中: 1#栋2楼（含6栋3个）靠商业广场13个商铺（电玩城租赁3个小铺），面积20—40平米，总价60—100万之间，因其面积小总价低，适合众多普通投资客户，且紧临电玩城、电影院二大主力店，且为上二层楼梯口，位置、形象展示好，易于去化。 8#栋2楼11个商铺，面积50—60平米，总价在150万左右，因上二层楼梯较远（建议增加楼梯）、且总价高，前期销售不佳，少有问津；此部分铺源，货量在1300万，且较为集中，前期未能去化原因，有交通不便因素，故建议在此位置增加一室外楼梯，以利于二层交通组织，同时，也是更有利于二层铺去化； 1#栋靠板仓路216—221共5个大商铺，面积110—140平米，总价在200-300万，临板仓路形象展示有遮挡，上楼交通较远，销售有较大压力； 2、一层9个商铺，其中1栋临中心广场5个，板仓路4个；板仓路因货量少，且门面周正，预计去化不难，但1栋广场铺因进深较长，且部分商铺有内柱，不规整，去化较为困难。 （可售商铺位置图） 七、营销推广策略 1、营销策略 常规营销推广手段远远不能满足支撑本项目的要求，因此我们要寻求更高更有效果的造势推广营销形式“活动营销+异地营销+部分返租”与常规营销推广手段配合以组合拳形式出击，为项目的销售创造最佳环境。 活动营销：在项目商铺认筹期间不断的穿插适合本项目及销售节点的营销活动，如认筹启动仪式、现场暖场活动、主力店签约仪式、商业街开街活动等，不断为项目造势，保持项目持续的市场关注热点促进认筹蓄客。 部分返租：目前二楼部分面积较大的商铺，单价达2—3万元每平米，总价在150-300万，价格较高，客户投资回报率偏低，不利于销售。为了更好地促进本项目二层难点、重点铺去化，建议参照长沙其它商业项目：德思勤城市广场、罗马商业广场，采用4—5年6-7%的回报的返租销售。与招商部沟通了解，对于二层物业，整体大面积出租易，小面积出租难，故，我部建议对于此部分铺源，与招商部联动，针对性先行招商，同时销售上采用返租销售形式，以利快速去化； 2、销售措施（具体跟进人附表） 重新推出老带新政策，挖掘尚都商铺1期老客户，挖掘尚都、新长海广场住宅业主，促进蓄卡； 专人电话CALL客，挖掘星沙周边商铺、别墅等高端物业客群；各商会资源等，促进蓄卡； （返租部分商铺位置图）内部挖潜，动员全体销售人员，每天早晚总结，分析商业意向客户，总结经验，提出应对 （返租部分商铺位置图） 方案，全方位拓展商业客户； 发动集团全员营销渠道，对内亲朋好友，对外政府资源等，宣传项目信息，促进蓄卡； 成立内部大客户专员组，实行大客户销售专业培训，设定大客户接待流程，专人对接跟进； 增强培训，强化销售人员熟悉商业卖点；统一说辞，确立组长经理帮带机制，力促成交； 3、推广措施 人员派单、短信群发、公交站牌、报纸软文、报纸硬广、网络广告、社区发贴、营销活动等 4、价格策略 蓄客期不公布具体价格，全面分析认筹客户，依照客户关注度制定价格，利用价差合理引导分流。 价格策略“平开高走”，确立商业强势地位同时追求最大的成交量。 5、销售预期 采用上述措施，预计开盘销售去化： 1栋二层小铺13个，全部售完； 8栋二层7个（总11个），1栋二层3个左右（总5个）； 一层铺总计9个（板仓路4个+广场铺5个），去化4+2=6个； 以上累计销售13+7+3+4+2=29个，占比76%（29/38=0.76）。 6、我部建议 从目前客户情况来看，瞩意1栋板仓路铺的客户较多，为提升蓄卡量，宣传上强调1栋整体及8栋2层蓄客，不具体指哪些可售；只强调一个原则：已出租的，不考虑销售； 具体最后销售哪些，在上述拟定的38席基础上，再视客户需求情况，予以斟情增加； 部分返租方案，也有利于分散客户关注，以免过于集中在一二层小铺；同时，也能吸引部分看重实际收益的投资客，有利于二层大铺去化； 八、营销推广节奏及安排 1、营销推广节奏 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段