第四章 房地产评估09.pptVIP

通过本章的学习，要求熟悉土地的特性及价格体系，熟悉影响房地产价格的因素，掌握房地产评估的各种方法。 本章也是自考的重点。从进五年的考试看，每年都会考一道综合计算题，有64个选择题，2个名词解释和4个简答题。 从考点分布情况看，考核的重点是第四节和第六节，综合计算题主要是收益法（建筑物的残余估价法），还有市场法和假设开发法。其他考点比较集中的是土地的特性P103、价格体系P105、土地权属处置P120等。 第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 （一）房地产的定义 ——是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物包括房屋和构筑物两大类。 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但分离不经济，或分离后会破坏其功能和完整性，或使其价值明显受到损害的物。 实物——分为有形的实体、该实体的质量和组合完成的功能三个方面。 权益——包括权利(rights)、利益(interests)和收益(benefits) 。 地役权——是指土地所有权人或使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。 空间利用权——是指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围的空间并排除他人干涉的权利。 区位(location)是指房地产的空间位置，是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系， 包括位置（或坐落）、交通、环境和配套设施（基础设施和公共服务设施）这四个方面。 ?? （二）房地产的存在形态 单纯的土地、单纯的建筑物以及房地综合的房地产 （三）房地产的其他名称 1、不动产——在民法中，将财产分为动产和不动产。 2、物业——我国香港地区通常使用“物业”来代替房地产。 3、real estate和real property。 Land是指土地，包括永久定着在地球表面及其上、其下的自然物，如树、水等。 Real estate是指land加上永久定着在地球表面及其上、其下的人工改良物，如构筑物和房屋。 Real property是指real estate加上与其相关的各种权益，包括权利、利益和收益。 二、房地产的特性 三、房地产的评估程序 第二节 土地使用权评估的特点 一、土地使用权及其性质 二、土地资产的分类及其特性 （一）土地资产及其分类 （二）土地资产的特性 1. 土地的自然特性 位置的固定性——决定了土地价格具有明显的地域性特征 质量的差异性——导致了土地级差地租的产生 不可再生性 效用的永续性 2.土地经济特性 供给的稀缺性 可垄断性 利用的多方向性——要求在房地产评估中需要确定土地的最佳用途 效益的级差性 三、土地资产价格体系 （一）土地资产价格类型 1.基准地价 （1）它是区域性的平均地价。 （2）它是各类用地的平均地价。 （3）它是政府在一定时期内以城市为单位进行评估的。 （4）它是单位土地面积的地价。 2.标定地价 （1）它是政府根据评估值所标示的具体地块的地价，即宗地地价。 （2）它是在土地使用权发生出让、出租等市场交易活动时才进行评估。 （3）它以基准地价为依据，是确定土地使用权出让底价的参考和依据。 3.土地使用权出让底价 4.转让价格 5.出租价格 前三种属一级市场土地价格，其余属二级市场土地价格。 楼面地价——平均到每平方米建筑面积的土地价格。即： 楼面地价=总地价/总建筑面积 因为：总建筑面积=土地面积×容积率 总地价=土地面积×单位地价 故：楼面地价=单位地价/容积率 （二）土地资产价格的特点 略（参阅教材） 四、房地产价格的影响因素 （一）一般因素 ——经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。 （二）区域因素 ——商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、城市规划因素和环境因素等 （三）个别因素 影响土地价格的个别因素： 1.坐落。2.面积。3.形状。4.四至。5.地势。 6.周围环境、景观。7.利用现状。8.产权状况。9.地质和水文状况。10.基础设施完备程度和土地平整程度。11.土地使用管制。12.临街宽度和深度等。 影响建筑物价格的个别因素： 1.坐落。2.面积包括：(1)建筑面积；(2)套内建筑面积；(3)使用面积等。3.层数和高度。4.结构。5.设备。6.装修。7.公共配套设施完备程度。8.平面布置。9.外观。10.建成年月。 11.维修、保养情况及完损程度。 12.利用现状。 13.产权状况