电白房地产项目市场研究报告2010.docVIP

金碧海湾项目市场研究与营销策划报告 PAGE PAGE 14 第一章 宏观环境因素研究 1．1电白经济发展分析 1．1．1电白县概况 电白县位于广东西南沿海，东接阳西，西濒南海，西邻茂名、吴川，北接高州、阳春，是茂名市所辖的沿海县。总面积1873多平方公里，海岸线长200公里，人口138.29万（2008年底统计），常住人口约为125.15万，人口自然增长率为6.48%，电白县辖17个镇，全县共有327个村(居)委会，其中村委会293个、居委会34个。县内交通便利，325国道及两条省道穿县而过，三茂铁路横卧西北，东接京广线，西通黎湛线、黔桂线，与全国铁路联网。 电白县交通与区域示意图电白县地理位置示意图 电白县交通与区域示意图 电白县地理位置示意图 1．1．2电白县经济状况分析 电白县生产总值情况 电白县是中国南方经济开发较早的地区之一，水产业、农业种植养植、建筑业、烟用香精、制锁、乙稀后加工、纺织服装、渔港等主导产业在全国有着举足轻重的地位。近年来电白县经济稳步持续快速发展，产业结构日趋合理。至2008年实现生产总值169.91亿元，按可比口径比上年增长10.2%，超过信宜县级市，仅于高州市化州市之后，位居全市第3位。（因2009年政府统计经济数据暂未公布，因此本部分主要分析2009年以前的经济运行情况。） 图1－1 电白县近五年地区生产总值变化情况 （数据来源：2004-2008年电白县国民经济和社会发展统计公报） 2004年至2008年，电白县GDP保持较为稳步增长趋势，国民生产总值基本保持在10%以上的健康增长水平，为商业、房地产业、旅游业等行业的发展奠定了良好的基础。 图1－2 2008年茂名市各地区生长总值比较情况 2008年茂名市各区市生产总值情况 2008年茂名市各区市生产总值情况 （数据来源：2008年茂名市各区市国民经济和社会发展统计公报） 电白县人均生产总值 图1－3 电白县近五年人均生产总值变化情况 2008年底电白县人均生产总值达到了13674 元(按户籍人口计算)，在茂名6个地区中仅排在第五位，从图1-4可看出，电白县的个人GDP较其他地区稍微落后，与总GDP较领先的地位不符，主要由人口众多导致，但电白县近几年的增长速度却较快，基本保持在8%以上，人均收入在逐渐提高，消费能力也在逐渐增强。 图1－4 2008年茂名市各地区人均生产总值比较情况 2008年茂名各地区人均GDP比较情况 2008年茂名各地区人均GDP比较情况 （数据来源：2008年茂名各地区国民经济和社会发展统计公报） 三次产业结构变化情况 2008年底，电白县三次产业比例由上年的42.14：42.4：51.88调整为48.6：59.41：61.9，一、二产业比重分别上升6.46、17.01个百分点，第三产业比重提高10.02个百分点。 图1－5电白县近五年三次产业结构变化情况 （数据来源：2004-2008年电白县国民经济和社会发展统计公报） 从上图中可以看出，电白县三次产业调整趋势：第一产业所占比重不断减少，第二产业和第三产业所占比重不断提高，特别是第三产业。2008年，电白县第三产业产值相比2007年增长了15.9％，对经济增长贡献率为42%；在三次产业中比重由35.56％上升到36.43％，上升了10.07个百分点。这说明电白县经济发展水平较高，第三产业发展具有良好发展态势。 图1－6 2008年电白县与茂名市其他地区三次产业比较情况 （数据来源： 2008年茂名统计网） 从三次产业所占比重上看，电白县产业结构更趋近合理，随着社会经济的不断发展，第三产业比重将进一步提高，房地产属第三产业较重要部份，所以城市第三产业的发展必定带动当地房地产的发展。 1．1．2电白县人口及收入消费分析 人口规模、收入情况、社会消费品零售额情况及增长趋势则是房地产行业特别是商业地产持续发展得重要条件。 （1）人口规模及发展趋势 电白县2008年年末户籍总人口138.29万人，比上年增长10.2‰，其中县城水东镇人口12万人，占全县总人口的9%，其中人口密度为2439人/平方人公里，人口密度高。全县人口自然增长率6.48‰，下降0.02个千分点。2008年末暂住人口125.15万人。按照发展城镇化人口，预计到2020年电白县市区户籍人口将增至149万人左右，水东县城人口将达到15万人左右，人口密度预计会达到3048人/平方公里，人口密度较高。 图1－7电白县2002－2008年人口变动分析图 （数据来源：2002-2008年电白县国民经济和社会发展统计公报） 电白县人口在近几年持续稳定的增长，由2002年的122.14万人增长到2008年的138.29万人，6年时间全县总人口增长了6.48%。 （2）居民收入及储蓄情况分析 城镇居民可支配收入增长