商业房地产售后回租的涉税风险跟税务处理文档.pdfVIP

□财会月刊 全国优秀经济期刊 · 商业房地产售后回租的涉税风险及税务处理 宗式华 （中民外滩房地产开发有限公司，上海200010） 【摘要】当前房地产行业受宏观调控政策的影响，不少商业地产开发商为尽快回笼资金、缓解企业财务压力， 纷纷推出“售后回租”的营销推广策略来吸引广大投资者。然而在整个“售后回租”过程中，投资者除需承担“售后回 租”模式下的企业经营风险外，还承担着不少隐性的涉税风险。本文将从企业涉税角度出发，对此类经营业务的潜 在税收风险和应对策略进行探讨。 【关键词】商业房地产；售后回租；涉税风险；税务处理 “售后回租”又称“售后返租”或“售后包租”，一般是 金两项经济业务。在实务处理中有不少企业为简便处理 指开发商在向购房者销售商铺、写字楼等房产的同时，又 和促进销售，将两项经济业务合二为一，即用租金抵冲相 与购房者签订该房产的房屋租赁合同的一种特殊销售模 应的购房款或首付款。殊不知此举隐藏着巨大的偷税、漏 式。协议中一般会约定，购房者所购商品房在一定期限内 税风险，无形之中既降低了销售环节的计税基础，又降低 由开发商统一承租或经营，并且开发商承诺将给予购房 了未来租赁环节的计税基础。对于这种情况，税法明确规 者一定比例的租金回报。该销售模式集销售和融资于一 定，应将此类售后回租业务分解为销售和租赁两项经济 体，经常被用于各类商业地产的促销及推广。 业务，分别进行税务处理。 开发商所宣称的“投资回报率”、“回租年限”等指标 3. 未履行代扣代缴义务的涉税风险。商业房地产“售 对于广大购房者或投资者极具诱惑力，他们认为通过“售 后回租”促销模式下，购房者往往是个人，这些投资者在 后回租”模式进行投资，不但可以预期商业地产不断升值 获取租金收益的同时需要缴纳相应的营业税及其附加、 带来的投资收益，还可以享受稳定的租金回报，因此不必 房产税、个人所得税等。对于此类经济业务模式，在购房 劳神费力即可坐享“低风险投资、高收益回报”。但是，在 者个人未能履行自行纳税申报义务的前提下，应由商业 这种模式下，投资者也面临着诸多不确定的企业经营风 房地产企业履行法定的代扣代缴义务。若商业房地产企 险，其中还包括不少涉税风险。 业未能履行此义务，税务机关有权依据《税收征管法》对 一、“售后回租”销售模式下的涉税风险 商业房地产企业进行相应的税收处罚，因此商业房地产 1. 将不动产“售后回租”与动产“融资租赁”混为一 企业作为扣缴义务人会承担一定的涉税风险。 谈，引发滥用税收政策的涉税风险。“售后回租”兼具销售 4. 随意降低计税基础的涉税风险。“售后回租”的租 和融资两方面特点，是现代企业融资新型方法之一。根据 金回报水平一般是以投资者购买的房产总价作为计算基 现行税法规定，售后回租业务分为两类，一类是融资性售 础，再乘以相应的租金回报率，以此得出相应的年租金金 后回租，另一类是一般性售后回租。 额或月租金金额。在实际操作中，有些房地产开发商可能 商业地产促销模式下的“售后回租”是将房产先出售 会故意压低售价，这样一方面可以降低房地产销售环节 并办理过户手续，同时签订租赁协议，此应属于一般性售 的计税基础，另一方面可以在未来少付投资者租金，从而 后回租，故不能适用《国家税务总局关于融资性售后回租 降低房地产开发商的“三大税”，即营业税、土地增值税、 业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家 企业所得税。 税务总局公告［2010 ］第13号）中关于不征收增值税和营 二、“售后回租”销售模式下涉税风险的应对策略 业税的规定。因此，商业房地产企业在处理“售后回租”业 由于房地产这一商品的特殊性，商品房的销售除需 务时，如果不能准确界定政策文件适用范畴，极易造成因 要开具专门的房产销售发票外，还需要到房产交易部门 滥用税收政策而引发相关涉税风险的情况。 办理产权过户等房产的转移、确认手续。不同于一般商品 2. 偷税、漏税的涉税风险。商业房地产企业在处理 “钱货两讫”的销货模式，房地产这种