房地产价格（46页).pptVIP

§2.3房地产价值和价格的种类 六、按房地产价格表示单位划分 1.总价格 2.单位价格 3.楼面地价=土地总价格/建筑总面积 =土地单价/容积率 【例】有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元/m2，乙土地的单价为510元/m2，如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，明智的买者会购买哪块土地？但如果甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，其他条件完全相同，则明智的买者会购买哪块土地？为什么？ §2.3房地产价值和价格的种类 七、按政府行为划分 1.土地使用权出让价格：是指政府将国有土地使用权在一定年期内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的价款。 2.征用价格：是为确定政府强制征用的房地产的补偿额而评定的价格。 3.课税价格：是指政府为课征赋税而对房地产评定的价格，是作为对房地产计税依据的价格。 §2.3房地产价值和价格的种类 七、按政府行为划分 4.补地价：是指更改政府原出让土地时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让土地使用权续期等时需要补交给政府的一笔地价。 补地价＝改变用途后的地价－改变用途前的地价 补地价=［（增加后容积率-原容积率）/原容积率］×原容积率下的地价 §2.3房地产价值和价格的种类 八、按商品房销售中出现的价格形式划分 1.起价 2.标价 3.成交价格 4.均价 §2.3房地产价值和价格的种类 九、按不动产交易付款方式不同划分 1.实际价格：是指在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。 2.名义价格：是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。 §2.3房地产价值和价格的种类 例如，一套建筑面积100m2、单价3000元／m2、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种： (1)要求在成交日期时一次付清。 (2)如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5％。 (3)从成交日期时起分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付10万元。 (4)约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。 (5)以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来1年内以抵押贷款方式按月等额支付。 (假定年折现率为5％) （1）实际单价为3000元/m2 ，实际总价为30万元；不存在名义价格。 （2）实际单价为3000 ×(1-5％)＝2850(元/m2)，实际总价为28.5万元；名义单价为3000元／m2 ，名义总价为30万元。 （4）实际总价为30÷(1+5%)＝28.57(万元)，实际单价为2857元/m2；名义单价为3000元/m2 ，名义总价为30万元。 （5）实际单价为3000元／m2 ，实际总价为30万元；不存在名义价格。 （3）实际总价为10+10/(1+5％)0.5+10/(1+5％) ＝29.28(万元)，实际单价为2928元/m2；名义单价为3000元/m2，名义总价为30万元 §2.4房地产价格影响因素分析 §2.4房地产价格影响因素分析 一、一般因素 §2.4房地产价格影响因素分析 二、区域因素 §2.4房地产价格影响因素分析 三、个别因素 四、对房地产价格影响因素的基本认识 不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的； 不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的； 不同影响因素的变化与房地产价格变动的关系是不尽相同的； 有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有的则与时间有关； 各种影响因素对同一类型房地产价格的影响程度不是一成不变的； 同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的 房地产评估 2.房地产价格和价值 §2.1房地产价格的概念和特征 一、房地产价格的概念 1.价格 劳动价值论 供求决定论 效用决定论 收益决定论 §2.1房地产价格的概念和特征 一、房地产价格的概念 1.价格 2.房地产价格 是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，它通常用货币表示。 现象 是和平的获得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。 现象 价格是商品价值的货币表现。 §2.1房地产价格的概念和特征 二、房地产价格的形成条件 1.房地产本身具有效用性。 2.房地产的相对稀缺性。 3.房地产存在有效需求。 例如： 对于一套总价为100万元的住房，甲、乙、丙、丁四个家庭中： 1.甲家庭需要，但是买不起； 2.乙家庭买得起，但是不需要； 3.丙家庭既不需要，也买不起； 4.丁家庭既需要，也买得起。 在上述情形中，只有丁家庭对该套住房有需求。 有支付能力的需要才是需求。 §2.1房地产价格的概念和特征 三、房地产价格的特征 （1）房地产价格具有区位性