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集体土地价格评估若干问题 马仁会 河北省土地估价师协会 河北师范大学资源环境学院 2009年7月28日 目 录 一、我国土地价格形式与内涵 二、我国土地价格发生体系 三、集体土地权利分析 四、集体土地价格理论成本构成 五、集体土地价格评估方法要点 六、集体土地评估应用方向 七、典型问题讨论 一、我国土地价格形式与内涵 二、我国土地价格发生体系 集体土地价格类型 三、集体土地权利分析 中共中央 国务院2009年1号文件要点 1、现有土地承包关系保持稳定并长久不变。 2、建立健全土地承包经营权流转市场。 土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。鼓励有条件的地方发展流转服务组织，为流转双方提供信息沟通、法规咨询、价格评估、合同签订、纠纷调处等服务。 3、用５年左右时间基本完成明晰产权、承包到户的集体林权制度改革任务。 集体林地经营权和林木所有权已经落实到户的地方，要尽快建立健全产权交易平台，加快林地、林木流转制度建设，完善林木采伐管理制度。开展政策性森林保险试点。引导森林资源资产评估、森林经营方案编制等中介服务健康发展。 三、集体土地权利分析 农村集体土地使用权抵押登记的若干规定 (1995年9月11日国家土地管理局发布)经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。 因处分抵押财产转移乡村企业集体土地使用权时，应当由土地管理部门依法先办理征地手续，将抵押土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置。 三、集体土地权利分析 抵押权 《中华人民共和国担保法》， 下列集体土地可以抵押： （一） 经发包方同意的农民依法承包的集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权； （二） 以乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，该企业的厂房等建筑物占用范围内的集体土地使用权同时抵押。 下列财产不得抵押： （一）集体土地所有权； （二）乡镇企业的土地使用权不得单独抵押； （三）耕地、宅基地、自留地、自留山； （四）所有权、使用权不明或者有争议的集体土地； （五）依法被查封的集体土地。  《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定 》(1995年9月11日国家土地管理局发布) 经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。 因处分抵押财产转移乡村企业集体土地使用权时，应当由土地管理部门依法先办理征地手续，将抵押土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置。 《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年） 乡（镇）村企业厂房等建筑物抵押涉及集体土地使用权抵押的，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并明确实现抵押权的方式，需要转为国有的，同时核定土地使用权出让金数额。然后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。 以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，并经土地管理部门确认后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。 《中华人民共和国物权法》: 下列财产可以抵押:以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； 下列财产不得抵押 :耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； 三、集体土地权利分析 租赁权 《中华人民共和国土地管理法》 农民集体所有的土地，可以由本村集体经济组织的成员或本村集体经济组织以外的单位或个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 四、土地价格的理论成本构成 四、土地价格的理论成本构成 集体土地的价格可以分解为两大部分： 一是由城市边缘农地地价决定的价格； 二是由土地所在区位决定的区位地价。 集体土地与国有土地价格差异因素 1、权利差异影响量 市场购买只能是集体，非竞争市场导致价值损失（即使对于所有权损失相同也不同于被征用） 2、成本差异影响量 征地成本构成国有土地价格成分提高 3、基础条件差异影响量 集体土地基础设施不全导致利用价值降低 集体土地与国有土地价格差异在测算方法上的表现 收益还原法 集体土地收益一般较低 集体土地风险一般较大 集体土地还原率取值较高，风险调整值高 成本法 集体自用土地取得成本较低 集体不存在征地问题 集体土地开发程度一般不高 比较法 市场尚未建立， “同地不同权、同地不同价” 五、集体土地评估方法 （一）建设用地评估 理论上来看，适合农