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PAGE PAGE 1 2012中国房地产百强企业研究报告 中国房地产TOP10研究组 2012年3月 中国房地产百强企业研究 研究背景与目的 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同主办的“中国房地产百强企业研究”，自2004年来已连续进行了九年，引起了社会各界的广泛关注，相关研究成果已经成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。 2012年在国家积极的财政政策和稳健的货币政策下，中国经济将稳中求进。在此背景下，中央经济工作会议提出既“要坚持房地产调控政策不动摇”，同时也要“促进房地产市场健康发展”，房地产行业将迎来变革和转型。优秀房地产企业要积极顺应行业发展大势，固本强基，提升企业经营水平，实现稳健而有质量的成长，为行业树立发展榜样。为此，中国房地产TOP10研究组启动“2012中国房地产百强企业研究”，以“顺势而为，稳健发展”为主题，发掘行业中综合实力强、成长稳健的优秀房地产企业群体，鼓励企业在理性认识当前形势的基础上，准确把握发展节奏，抓住机遇做强做大。 在分析总结历年研究经验的基础上，针对中国房地产企业的最新发展状况，研究组进一步完善了研究方法和评价指标体系，继续从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力，引导企业持续健康的发展，促进行业的良性发展、平稳运行。 中国房地产百强企业研究目的 （1）通过企业规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等指标的量化研究，发掘综合实力强、经营稳健以及具备较强社会责任感的优秀企业群体； （2）通过系统研究，打造“中国房地产百强企业”品牌，提升企业知名度和影响力，发挥百强企业的行业示范效应，推动房地产企业做强做好做大； （3）通过企业评价，鼓励企业为社会多做贡献，以营造行业重视社会责任的氛围，发挥房地产业作为国民经济重要支柱产业和重要民生行业的作用。 百强企业整体发展特点分析 2.1销售业绩稳步增长，市场份额持续提高 （1）百强企业1 如无特别说明，本报告中的“ 1 如无特别说明，本报告中的“百强企业”均指“2012中国房地产百强企业”；数据为“2012中国房地产百强企业”的历年数据。 图1 百强企业2008-2011年销售增长情况 2011年，在宏观调控持续深化的形势下，中国房地产百强企业展现出了较强的抗波动能力，经营业绩再创新高：在销售表现方面，百强企业全年实现销售总额16583亿元，销售面积16679万平方米，同比分别增长17.5%和11.2%，均高于全国平均水平5个百分点左右，在促进行业稳健发展、保障国民经济平稳运行方面继续发挥着重要作用。 基于对房地产市场运行趋势的准确判断，百强企业主动调整市场定位和经营模式，依托灵活的销售策略、均衡的市场布局和多年积累的品牌效应，推动业绩较快增长。 图2 部分百强标杆企业2011年上半年销售占比情况 百强标杆企业顺势而为、先于市场主动调整销售策略，为保障全年业绩奠定了良好基础。万科、保利、恒大、中海等企业提前加大推盘力度，2011年上半年销售额占全年比重均超过了50%，明显超过了2010年同期的水平。其中，万科2011年上半年销售额占全年比重较上年提高了20个百分点，较早锁定了全年的业绩增长。百强标杆企业还积极通过价格调整，提高项目去化率，下半年销售均价平均下调超过1000元，中海2011年下半年销售均价更是降低了近20%，有效地促进了销售，保障了全年业绩的增长。 图3 部分百强标杆企业2009-2011年二三线城市销售额和销售面积占比 百强企业持续加大二三线城市的布局力度和拓展步伐，成为促进其良好销售表现的重要因素。恒大、万科、保利、龙湖等百强企业继续加快向二三线城市拓展的步伐，在优化业务布局的同时，为业绩的可持续增长提供了重要保障。从销售面积来看，这4家企业2011年二三线城市占比都达到80%以上，较上年平均提高3个百分点；从销售额来看，二三线城市也为这些企业贡献了大部分业绩，如万科2011年二三线城市销售额占比为78%，比上年提高了近9个百分点，龙湖则提升了14个百分点。二三线城市前几年拿地成本较低，而近两年来房价上涨幅度普遍高于一线城市，为这些早期布局二三线市场的百强标杆企业提供了较大的业绩增长空间。 在调控背景下，品牌软实力更是百强企业获取客户持久关注、保持业绩稳定的利器。由于消费者对企业品牌的高度认同，百强企业在一线城市销售溢价高于同行，进入二三线城市后品牌优势更加明显，特别是全国布局的百强企业，其品牌联动效应促进各地市场旺销，如综合实力TOP10企业2011年销售面积同比增长12.5%，销售溢价水平也明显居于行业前列，有力支撑了全年的销售表现。 （2）百强企业市场份额持续提升，内部分化更趋