经典-溧阳商业地产项目营销策划报告资料汇编.ppt

城市概况——地理位置 国家级旅游城市 山水生态之城。 长三角经济腹地,接受三大中心城市辐射。 溧阳位于江苏省苏南，地处长江三角州，属上海经济区。土地总面积1535平方公里。北纬31°1＇-31°4＇，东经119°08＇-119°36＇。距上海、杭州200公里，距南京、苏州、张家港百余公里，距南京禄口国际机场80公里，距常州机场60多公里。104国道穿境而过，宁杭高速公路扬溧高速纵横全境，新长铁路正在建设之中，芜太运河直达长江码头 。 130KM 200KM 220KM 经济背景——经济发展 六年来，溧阳经济高速发展，03年以来呈明显加速上扬态势。 增速排名较高,但总量排名位次落后。 经济背景——消费增长 伴随经济高速增长,消费亦保持较快发展速度。 增速虽然较快,但占经济总量比重依然较低。 经济背景——收入增长 伴随经济高速增长,消费亦保持较快发展速度。 增速虽然较快,但占经济总量比重依然较低。 小结 作为长三角腹地城市之一，溧阳县经济自03年以来进入一个快速发展的新局面，增速在苏南同类城市中名列前茅。 经济结构不尽合理，工业的高歌猛进与消费、零售的不温不火形成鲜明对比。 本项目所处的城南新区为近年来政府着力打造的政务新区和城市副中心区域，其政务和居住功能已日渐成熟，但受制于城市整体购买力有限，其商业商务功能尚未完善，仍有待进一步发展。 溧阳房地产市场发展状况 图 溧阳房地产投资额度逐年走势 （单位：亿元） 图 溧阳房地产开发情况 （单位：万平米） 溧阳房地产逐年开发量涨幅较大，房价高位运行和宏观政策的不断出台的大环境下，销售量和施工量存在缓涨现象。 图 溧阳房地产销售量逐年走势 （单位：万平米） 商业用房成交量逐年呈快速增长的走势，2007年商业用房成交量创历史新高。 溧阳房地产市场发展状况 区域房地产市场发展状况 住宅市场： 在燕山南苑、金谷广场、锦绣花园等小区示范效应的带动下，南部新城区居住氛围逐渐被购房者认可； 政府部门的进驻，为新区商品住宅的定位提档升级，目前区域住宅成交均价已超过4000元/平米，有些项目房源甚至接近5000元/平米； 商业用房： 商业用房开发体量较大，区域商业以大润发为主，整体的商业氛围不浓厚，市场尚需培育； 沿街40-60平米的沿街商铺受投资客追捧，集中式商业销售压力较大。 商业用房的购买群体为本地的个体和在外地做工程到溧阳投资的人群。 区域房地产市场发展状况 溧阳总体商业规划为：一个市级商业中心，在平陵中路与西大街交叉口周围包括现华地百货、江南春地块、正在改造的平陵广场地块等；一个市级副中心，位于新车站对面锦汇广场地段；两个区域商业中心，分别位于东风桥周围地段和规划的铁路路前广场地段。 －－－《溧阳商业网点规划》 溧阳商业市场发展状况 1、老城区为溧阳区域比较成熟的商业中心，消费人群主力为市区居民及乡镇区域，辐射能力较强。 2、南部新城区是溧阳发展的重点区域 ，在政府的利好规划和众多示范小区的进驻下，以大润发为首的新区商业氛围有走向成熟的趋势，目前两个区域 的消费人群有一定的重叠性。 溧阳商业市场发展状况 市级副中心 市级商业中心 从溧阳市总体规划来看，城市呈现出由北向南升级发展的趋势，目前新区作为溧阳新一轮规划和建设的龙头，已经成为新的行政、居住和商业中心。商业也从西大街传统商业区，向以燕山路为轴心的南部新区商业中心转移。虽然大润发在区域有了一定的影响力，但几个商业项目还处于市场培育期，因此整个区域目前还没有联合打造浓厚的商业氛围。 溧阳整体消费能力较强，尤其餐饮消费，消费者注重消费场所的环境，因此该区域具有打造美食街的潜力。 区域商业项目有同质化的现象，集中于百货、美食及配套商业；随着商品住宅市场的不断发展和居住人群的消费需求的不断扩大，商业经营业态必将走向差异化。 区域交通发达，免费停车的大润发已逐渐吸引周边区域的消费群体。 区域商业现状 商业调研寻找市场空白点： 商业市场空白点：专业、集中的数码广场缺乏 市场支撑点： ——科技发达的现代生活，电脑等数码产品日益普及，专业调研结果显示，大型IT卖场在二三线城市经营状况较好，而溧阳已有并不专业的电脑城很难满足旺盛需求； ——溧阳虽然是县级市，但市区商业的辐射能力较强，乡镇的需求市场空间较大； ——居民文化素养和消费水平较高，数码产品易于被消费者接受。 区域典型商业案例 周边资源及项目分布图 福田中心 嘉丰新城 锦汇商业广场 大润发 龙亭苑 燕山南苑 文化中心 本案 ● 项目基本情况 项目位于溧阳城南新城区燕山中路1号，J-MALL街区是锦汇商业广场的三期，地上建筑面积共26230平米，其中集中式商业13150平米，小商