(税收筹划精品课程系列讲座第7讲个人出售房屋纳税.pptVIP

二、个人出售房屋合理避税的方法 （一）达到五年期限再卖 （二）提供资料的完整程度 （三）税费转移法 （四）亲戚间买卖房产，可采用赠与方式 （五）根据当地税收政策进行合理避税 （一）达到五年期限再卖 税法规定，对个人出售自住5年以上，并且是家庭唯一生活用房的普通住房，免征个人所得税和营业税。 案例4：2012年7月1日，市民许大妈的儿子在郊区买了套大房子，手头挺紧。许大妈当时想把自己市区住的一套2008年7月1日购买的70多平方米的房子卖掉，给儿子提前还贷。在房屋目前售价为160万（原购买价100万）。许大妈的户口本上只有她和老伴的名字，这套房子是老俩口的唯一生活用房，同时符合普通住房的条件。 税务专家表示:许大妈各方面条件满足税法相关免税规定，从房产证的日期来看，到明年2013年7月1日，该房就满5年了，因此建议许大妈暂缓出售，可以考虑先行出租，等满5年后再出售。 按这样的计算，许大妈可节省税费约19万元： 1.应纳营业税：160×5%=8（万元） 2.应纳城建税及附加： 8 ×（7%+3%）=0. 8（万元） 3.应纳个人所得税税额 = 应纳税所得额× 20％ =【160-100- 160×5％（1+7%+3%）】×20％ =10.24 （万元） 8+08+10.24=19.04万元 （二）提供资料的完整程度 根据相关的政策规定：二手房交易可以选择两种交税方法： （1）如果卖方人能够提供完整、准确资料的，可以按20%应缴个税计算 （2）如果卖方人不能够提供完整资料的，将按住房转让收入1%至3%缴纳个人所得税（国税发［2006］第108号文件）。 卖出二手房可以按照两种方式中较低的税费缴纳。 案例5： 2012年10月1日小王手上一套挂牌价100万元的普通二手房为例，一年前他的买进价是90元（含合理税费）。 如果按照第一种方式缴纳，需交的个税： 【100-90 -100×5％（1+7%+3%） ）×20% =0.9 （万元）； 按照第二种方式1%缴纳，则只需缴纳的个税： 100×1%=1 (万元） 选第一种方式，可省下0.1万元的个税。 （三）税费转移法：将税款从房价中剥离。 案例6：小王在中介挂牌的房子都是含税价，也就是说，一套挂牌100万元的房子，包含了营业税、城建税及附加和个人所得税，小王真正拿到手里的只有约94万元。 税务专家在此建议：买卖双方最好将税款从房价中剥离，否则计入房款总额写入合同后，双方到税收交易大厅按100万元的实际卖出价缴纳营业税、城建税及附加个人所得税、印花税，买方还要缴纳契税。 小王可以将税从房款中单列出来，把不含税房价94万元，写入买卖合同，至于剥离出的税款怎么交，双方可以签补充协议再约定。 （四）亲戚间买卖房产，可采用赠与方式 根据财税[2009]78号文件的规定：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与三代以内直 系亲属，或无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，对当事双方免征收个人所得税、享受暂不征收营业税及附加。 （受赠人需按征收机关核定的房屋计税价格缴纳契税，税率3%） （五）根据当地税收政策进行合理避税 杭州2011年现行的购房优惠政策只有首套房契税优惠政策。契税购房优惠政策为，以家庭为单位，购买惟一住宅，90平方米以下的契税按总价的1%征收，90-140平方米的契税按1.5%征收，140平方米以上的按3%征收。若当下购买的不是惟一住宅，不计面积大小契税税率统一按3%征收，其中，购房者名下已签订商品房预售合同的，也视为已有住宅。商品住房以合同备案日期为准，二手住房以产权登记受理日期为准。 第7讲 个人出售房屋纳税筹划 主讲 杨映忠 西南大学 经济管理学院 个人出售房屋纳税筹划 一、个人出售房屋需要缴纳的税种 二、个人出售房屋合理避税的方法 一、个人出售房屋需要缴纳的税费 个人出售房屋应该缴纳的税费主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税和印花税。 1．营业税 根据《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税【2011】12号）的规定，自2011年1月28日起，个人转让住房分为3种情况缴纳营业税： （1）个人将购买不足5年的住房（包括普通住房和非普通住房）对外销售的，全额征收营业税。 （2）个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款和合理税费后的差额征收营业税； （3）个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 注意：购房时间应当以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间依照孰先原则确定。 若个人是按照国家房改政策购买的公有