(8.4)物业项目经营291 298.docVIP

万达物业 万达物业 WANDA PROPERTY 8.4 物业项目经营 文件编号:WDWY-MM84 版本状态:A/0 生效日期:2005/01/01 PAGE 298 1 总则 1.1 物业项目经营是指物业分公司在保证日常物业服务运作的基础上，对项目所在公司划拨(或其他开发商委托)的商业项目实施经营管理。物业项目经营应兼顾小区商业配套和经营获利两个方面的要求，不断总结和提高经营管理水平。 1.2 各物业分公司经营项目的定位和经营方式必须以市场调研为基础，优化、规范经营项目的服务运作，并对经营效果进行连续的监视和评估。 1.3 各物业分公司应按管理公司的制度规定做好经营项目的前期调研和经营策划工作，并针对自营或承包经营项目的运作过程进行规范，制订必要的服务运作管理制度或承包经营管理制度。 2 相关职责界定 2.1 物业分公司根据项目所在公司委托范围负责相关商业经营项目的方案策划、自主经营、租赁经营及监管。 2.2 项目所在公司负责对物业分公司的经营方案进行备案审查，并对经营绩效进行考核。 2.3 管理公司物业管理部负责对物业分公司的商业经营项目提供指导。 3 物业项目经营策划 3.1 根据项目所在公司移交物业小区的具体情况，在项目所在公司委托的前提下，各物业分公司可能涉及的经营项目包括(不限于)：小区会所、商务中心、幼儿园、商业街(或小区配套商业店铺)等。 3.2 为保证经营项目与小区入伙后的居住生活配套，物业分公司应在小区入伙前2个月完成市场调查，收集、分析相应的信息和资料，为经营策划和决策提供依据。并编制物业项目经营方案，并报项目所在公司审批、管理公司物业管理部备案。 3.3市场调查要点包括(不限于)： 物业所在地区的经济结构； 业户就业状况及收入水平； 本地区的消费结构和消费水平； 当地的人工成本及其相应的支持性水平； 物业所在地区周边社区服务经营项目的种类及经营状况； 潜在顾客希望提供的服务种类、形式及服务标准； 本地区信誉好、经营完善、服务优良商家的基本情况； 城建规划信息等。 3.4 物业项目经营整体方案是针对小区所需的商业配套设施制订的总方案，包括小区会所、幼儿园、商业街等。该方案的制订是项目所在公司小区规划在商业配套方面的进一步具体化，是指导经营运作的文件。 3.5 物业项目经营方案的制订必须与项目所在公司的销售合同及相关承诺信息保持一致。物业分公司根据市场调研的结果及经营房屋的设计结构、使用功能，制订物业项目经营方案，其内容包括但不限于： 市场调研的结果分析； 经营项目的整体定位； 目标顾客(全部或部分业主)消费心理及需求； 拟经营项目的种类及名称； 此项目的级别与档次； 经营项目布局(数量、位置)； 收费标准预测； 经营方式(自主经营、租赁经营)选择； SWOT分析。 3.6 针对建议自主经营的项目，还需要进一步明确： 装饰装潢要求； 必需的设施设备； 工作人员的配置； 保安及保洁员的配置； 经营成本及收支测算等。 3.7 针对建议租赁经营的项目，还需要进一步明确： 租金标准及优惠条件； 物业管理费的制定及缴纳方式； 日常管理方式及标准； 租赁商户的选择条件及有合作意向商户的基本情况； 对租赁商户经营项目的要求； 招商工作计划。 3.8 物业项目进入正常运营阶段后，物业分公司负责定期(每年)组织进行当地市场情况及顾客需求调查，并结合实际经营效果对物业项目经营方案的适宜性进行评审，提出修订建议。修订后的物业项目经营方案仍必须报项目所在公司批准、管理公司物业管理部备案。 3.9物业分公司根据批准的商业经营方案，在每年的12月15日前制定年度商业经营计划，作为物业分公司年度综合计划的一部分（详见4.3计划管理）。 4 物业项目自主经营 4.1 根据批准的物业项目经营方案，确定为物业分公司自主经营的项目应由物业分公司负责制订该项目的管理方案，包括但不限于： 经营目标(营业额、规模、利润)； 经营项目组织结构、人员编制； 经营服务标准(营业时间、服务内容、质量标准、收费标准等)； 必要的促销方案(计划)； 开业筹备； 顾客告知信息及接待规范； 服务运作程序、操作规程及控制要求； 项目运作成本(和赢利)测算等。 4.2 自主经营项目的管理方案经本公司总经理审核后，报项目所在公司批准、管理公司物业管理部备案。 4.3 与经营项目运作管理有关的运作程序、操作规程等文件可以在项目开始运作后逐步建立和完善，但必须在制订该经营项目管理方案时明确所需要的文件范围和详细程度。 4.4 物业分公司经营部应定期对项目经营状况进行评估分析，形成月/季/年经营分析报告，提出改进建议，报物业分公司总经理审查确认。 4.5 物业分公司项目经营绩效将纳入目标考核，由项目所在公司按物业管理责任的规定实施考核和奖罚。 5 物业项目租赁经营