(中原地产)直方玉湖项目定位0930.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * 【城市新税族—产业移民】：他们是这个城市的新生力量，未来城市发展的主流支柱，现在正在为梦想而追逐。我们称之为『 New City Elite 』 城市新锐是什么人？ 城市新锐的生活状态 城市新锐的价值观 城市新锐的追求 城市新锐族(NCE) 他们毕业没多久，事业尚处于前进的阶段，收入不高，经常出没于酒吧、咖啡馆、运动场所，有着小资的情调 他们追崇“入流”的生活，尽管他们事业尚未成功，他们却懂得享受，“在进取中享受”是他们现阶段的价值观。 他们喜欢有品质的生活，希望以拥有品牌来获得别人的认同感，他们追求在这座城市中成长，并拥有自己的天地，或为自己，或为小家，有一个自己的城市平台。 他们正在这座城市的里为事业与梦想打拼，他们追崇现代文明带来的便利与时尚，他们或是某企业的技术骨干 一类：区域个体经济，管理人员(家属) 二类：周边工厂白领 三类：产业新移民 根据本项目区域特点以及对周边产业研究，租住客户主要分为以下几种类型 需求面积：75-85平方米 需求面积：55-65平方米 需求面积：35-45平方米 类别 面积区间 户型 面积配比 户均面积 备注 商务空间 35-45平方米 单身公寓 65.00% 40平方米 标准层高 55-65平方米 2房1厅 25.00% 60平方米 75-85平方米 2+1房2厅 10.00% 80平方米 空间自由组合，客户可整层购买也可组合购买 产品定位 + = + = + = or or …… 以“35-45平米”一个模数 单一的组合模式→具有可变性模式 户型建议 * 价值缘于可变，通过、左右、前后打通可以变化出多种空间 考虑因素 大局：吻合项目短平快的开发策略。 市场角度：商业、别墅、公寓体量根据市场、客户或地块条件进行定量，定户型（单位），保证推出物业能够被市场快速消化。 利润角度：当前环境下，牺牲容积率不足以使物业的售价提升50%以上；建因此建议做足容积率。 规划角度：做足容积率，后期可依据市场的变化，对该物业（商务空间）进行调整；相比提高容积率，降低容积率更易被政府接受 风险角度：当前的环境下规划商务空间产品面临很大的风险，但或从技术方面—延后开发，或许随着政策的变化可能这种风险将弱化或规避。 物业类型定位回顾　 总 结 规模：2.0万平/商铺面积：60-80平 商业理念：为园区配套服务 客户：园区的企业员工 规模：0.8万平/客房数量：８０-１００间 酒店定位：精品商务酒店，主要为园区企业提供会议和接待需求 规模：1.5万平/户型：别墅220-260平；4-5房300平 客户定位：园区的私营业主占主体，地缘性私营客户或企业客户 规模：2.0万平/户型：45-50平，60-65平 客户定位：昌南投资客户为核心客户，市区投资客户为重要客户；园区中高管理层投资兼自住需求为补充 规模：6.4万平/户型：35-45平的1房，55-65平的2房，75-85平的2+1房 客户定位：随着区域成熟度及项目的开发进程，客户需求呈现多样化，但投资客户仍占据主体，少量居住需求 总 结 5 CHAPTER 规划建议 关键 : 物业排布 项目规划原则：放大湖景资源、平衡容积率与物业的关系 总平规划前提： 别墅沿路退让红线8米、高层沿路退让10米范围不可突破，但沿湖退让20米可暂不考虑 总平规划原则： 充分放大湖景资源，尽可能做到户户观景 降低建筑密度、提高公共空间，可适当抬高高层层数 商业以单层的临街商铺为主，富山大道布置临街商业、局部可做少量集现代商业；金沙二路可布置1F商业，局部2F商业 考虑到后期的销售，以及项目定位（宜商宜住）、不建议建设大量的联排别墅 规划时尽量做满容积率，高层留至最后开发，一方面保障利润最大化，另外一方面尽量把风险降到最低 规划建议 地块价值划分 干道，路面窄，受车流影响较大；昭示性 有限，不适合排布大量商业 十字路口，容易聚集人气 城市主干道，昭示性强；适合商业、公寓的排布 静、西侧湖岸的私密性、噪音污染好于东侧 受商业影响，南侧私密性较差 南 北 规划建议： 1、别墅：沿湖规划别墅，其中项目西侧别墅建设尽可能在红线范围，以免方案不被政府认可以及后期营销出现产权问题。 2、商业：沿富山大道侧以零售为主，湖一侧以休闲娱乐为主；以1F铺为主，局部根据业态可做成2F。金沙二路可布局1F商业，局部2F商业 3、公寓：尽可能布局的富山大道侧；由2楼或3楼平台进入，与商业区隔开来。 4、酒店建议设置在富山大道一侧。 5、做足容积率，别墅外围可布局高层。 概念方案 6 CHAPTER 营销策略 关键 : 启动期，推售 目标性原则Principle objectives 快速提升本案项目的整体形象与品牌 为项目