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关于“三旧”改造容积率设定的思考 东莞市东城区规划管理所广东东莞523120 【摘要】木文通过对东莞市“三旧”改造容积率确定机制的两个阶段的实践与分 析，借鉴深圳市“三旧”改造容积率确定机制的经验，提出结合城市产业及功能 布局，不同镇街区位价值，确定城市总体空间发展布局，划定城市整体密度分区； 对于成木容积率和城市密度分IX指引之间的差额可尝试灵活采用不同方式处理, 以此妥善处理改造容积率与成木容积率之间的关系。 【关键词】“三旧”改造容积率确定机制城市整体密度分区改造容积率成木 容积率 1、 引言 2009年，全省启动“三旧”改造工作，东莞市被列为我省四个“三旧” 改造试点城市之一。针对“三旧”改造的特殊性，我市规划主管部门对于改造地 块的建设容量的设定出台了相关指引，形成了以成木容积率为基础及以“基准容 积率+奖励容积率”法为主核定地块开发容积率的审查机制，以此加强审批改造 项目的客观性和可操作性。在实践成木容积率方法的运用过程中，对于如何完善 容积率的设置，使容积率作为城市空间控制的手段更加科学、合理，用好容积率 利益驱动，更好地推动“三旧”改造项目落地等问题是值得我们城市规划工作者 井同探讨的。 改造容积率的确定机制及存在问题 作为地块开发强度的直接表述，容积率的高低是“三旧”改造能否顺利 实施的关键。规划部门在确定“三旧”改造项目容积率时，需要综合考虑容积率 的技术属性和行政属性，必须非常谨慎：容积率过低可能会导致旧改的成木与收 益失衡，“三旧”改造实施不了，也影响改造积极性；容积率过高容易对城市公 共配套设施带来过大压力，对城市整体环境空间品质造成影响，也会有利益输送 的顾虑。我市相关部门容积率的确定大致有以下两个阶段： 第一阶段：成本容积率确定法。我市开展“三旧”改造工作以来，对于 需突破己有控规条件的改造项0，规划部门主要使用成本容积率法，通过项0拿 地成本及评估楼面地价推算其成本容积率，再综合考虑公共配套设施承载能力和 环境空间品质，确定最终改造容积率。另外，对于政府主导公开招拍挂项目，因 不涉及利益输送等敏感问题，可在城市配套设施承载能力范围内，突破成本容积 率上限。这一套容积率确定方法，既从经济效益层面保障了 “三旧”改造的可实 施性，又在行政层面封堵了利益输送的漏洞。但成本容积率法在实施一段吋间以 后，其存在的问题逐渐显露。 首先是成本容积率合理性的问题，楼面地价的不准确及补偿标准虚高将 容易导致成本容积率虚高。 可推向市场的建筑面积=拿地成本divide;楼面地价 成本容积率=（可推向市场建筑面积+冋迁房建筑面积）divide;用地面 积 一个改造项0的用地面积一般是既定的，而拆迁补偿标准直接影响拿地 成本的高低，也决定了冋迁房建筑量的多少，结合上述两条公式可看出，拆迁补 偿标准和楼面地价是成本容积率高低的两个决定性因素。 一方面楼面地价0前只需由某一家评估机构评定，评估价格受主观因素 或评估水准限制容易上下浮动，而评估地价的轻微浮动会对可推向市场建筑面积 有很大影响，从而直接影响成本容积率的推算。 另一方面拆迁补偿标准未有相关规范指引，可能影响拿地成本计算的合 理性。我市“三旧”改造拆迁补偿标准主要由被拆迁户与拆迁主体双方协商确定， 当被拆迁户提出较高的补偿要求吋，拆迁主体相应地需承担较高的补偿成本，但 这些补偿成本基本可以从被推高的成本容积率中得到平衡，这意味着拆迁主体与 被拆迁户间不存在正面的利益博弈关系，二者的利益诉求皆通过成本容积率得到 实现。对此我市B前没有相关政策对“三旧”改造拆迁补偿标准进行限定和监管。 上述两个因素共同作用下成本容积率的合理性就不能保障。 其次是改造容积率雷的问题。总结我区近年来采用成本容积率法操作 的项0，发现存在容积率雷同的问题：拿地成本主要由拆迁补偿成本、土地出让 金（依据基准地价计算）以及开发税费组成。一方面我区0前改造项0的拆迁补 偿标准基本相近，另一方面我市土地基准地价的级差较小，另外开发税费也按照 全市统一标准计算，这意味着以拿地成本为依据确定容积率会导致我区大范围改 造项0的容积率雷同。 位于我区核心地段的主山设计师洒店旁项0，与地处东城区边缘的牛山 钟屋围旧村项0，其基准地价就相差不大，补偿标准也接近，因而推算出来的改 造容积率基本雷同。 核心地段与边缘地段采用相近的容积率进行开发，造成了城市空间均质 化，优势地段的上地开发潜力得不到充分挖掘，城市规划对城市形态及环境空间 塑造的引导作用被淡化。 第二阶段：以“基准容积率+奖励容积率”法为主。随着我市“三旧” 改造工作深入推进，各相关部门对改造工作进行了思考和总结，对“三旧”改造 的整体思路进行了反思，并明确“鼓励lsquo;工改工rsquo;，限制lsquo;工改 商rsquo;，严控lsquo;