XX房地产公司车站南路项目商业部分策划报告(30).pptVIP

新族房地产公司车站南路项目商业部分策划报告 2005年4月27日 提纲 ※ 第一章 项目开发背景 ※第二章 项目商圈分析 ※ 第三章 项目定位 ※ 第四章 建筑规划的建议 ※ 第五章 功能细分 ※ 第五章 销售定价 前言 开发商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式，而应先确定经营模式、招商对象和业态组合，再进行建筑规划设计，最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低开发商业地产的风险； 如何制造卖点，并通过业态的组合而聚集人气； 如何保证本项目的高格调和高品位,成为一个具有独特品位的商业项目； 如何减少投资者的投资风险并让其明确感知到投资收益。 第一章 项目开发背景 1\长沙经济处于高速发展阶段,老百姓收入大幅增长 居全国10位左右 2\2004年长沙市商业地产供应量大幅增长 3\市民投资商业地产的热情不减 第一章\项目开发背景 长沙经济处于高速发展阶段,老百姓收入大幅增长 居全国第10位左右 2003年长沙市经济总量再次迈上新台阶。据初步测算，全年长沙市生产总值跨上900亿元台阶，达到928.22亿元，按可比价格计算，同比增长14.0%，增幅比全国快4.9个百分点；按户籍人口计算，人均GDP达15506元/人，同比增加1759元，同比增长12.6%。2003年长沙城市居民人均可支配收入为9933元，居全国第10位左右，比全省平均水平高2259元，与2002年相比，长沙与全省平均水平的差距扩大197元；城市居民人均消费性支出为8330元，比全省平均水平高2247元，反映生活质量的城市居民恩格尔系数为31.6，远低于全省35.8的水平。截止到2004年2月末，长沙市金融机构各项存款余额1651.21亿元，比年初增加存款51.62亿元，其中城乡居民储蓄余额770.25亿元，比年初增加存款64.51亿元；金融机构贷款余额1710.29亿元，比年初增加贷款81.84亿元，其中短期贷款余额721.69亿元，比年初增加贷款46.51亿元。 第一章\项目开发背景 2004年长沙市商业地产供应量过大，市场竞争白热化 国际惯例是一个城市的正常商业地产容量为人均0．5到1个平方，按照这个标准，以长沙市200万人口计算，商业地产总面积应该控制在100—200万平方米为宜，可是据数据表明，长沙商业营运用房的施工面积仅2002、2003两年的数据总和已接近200万平方米，且2003年的商业地产在售量近30万平方米，因为2003年几个商业盘的成功销售，2004年的商业地产将是一个开发高潮。 2004年将推出的商业大盘有；东塘人防工程，总建筑面积为23400平方米：北起东塘立交桥，南至新建西路，全长600米、韶山中路421号（湖南深国投，26500平米）、深天键粮食仓库(100亩)，占地650亩的国中星城、金街、铜锣湾、王府井、上海城(10万平米)，浙江服饰博览中心(商业面积4万平米)、坡子街、锦星国际(商业街6万平米)，整体规划400余亩的长沙设备交易中心，百脑汇电脑市场等，另外社区商业随着住宅市场飞速发展，据不完全统计目前长沙未售和即将推出的住宅底商超过30万平米. 第一章\项目开发背景 个人投资热情不减，机遇和风险并存 开发背景总结 长沙商业地产的三大特点问题 一、购买力增强 二、市场竞争将白热化 二、开发火爆，生意清淡 投资者投资信心受到挫伤，倾向投资风险性小的商业类型。 除了市场相对饱和以外，不合理的商业布局规划，开发商只重视招商不重视经营，利润过高导致商业地产的租售价格虚高。使一些经营者在商业微利时代的大背景下，不堪高价格的重负，很难步入持久的良性经营，导致经营者的失败，最终使开发商向投资者的承诺无法兑现。以上因素会影响长沙商业地产正常发展和投资者的投资信心。因此,依据对长沙市未来两年的商业地产的判断,本项目我们不建议做较大面积的商业项目,否则风险太大,而应该本着事实求实的原则进行合理定位. 第二章 项目商圈分析 商圈的确定办法 商圈的设定是一项非常复杂的工作，商圈的确定将直接决定本项目的市场定位。对于商业地产开发也是一个很重要的理性思考环节,它要回答的问题是：我的商业是为谁服务？经营什么样的商品符合他们的需求？在满足他们需求方面我是否有比竞争对手更好的优势？ 不同的定位其商圈的构成和大小是不一样的。如顾客购买生鲜等日用消费品接受的购物距离以步行十分钟为宜；而对服装、家具、电器等耐用消费品可接受的购物距离稍长。 第二章 项目商圈分析 区域性商业中心的商圈研究 采取零售吸引力