2014广州南洲路38号涛景综合服务市场项目可行性研究报告.docVIP

PAGE \* MERGEFORMAT 82 南洲路38号涛景综合服务市场项目 可行性研究报告 二0一四年五月 TOC \o 1-2 \u 摘 要 PAGEREF _Toc388280924 \h 3 1、广州市宏观环境分析 PAGEREF _Toc388280925 \h 4 1.1 经济发展概况 PAGEREF _Toc388280926 \h 4 1.2 广州市城市总体规划 PAGEREF _Toc388280927 \h 10 1.3 房地产市场运行情况 PAGEREF _Toc388280928 \h 15 1.4 房地产政策环境分析 PAGEREF _Toc388280929 \h 16 1.5 小结 PAGEREF _Toc388280930 \h 25 2、区域发展环境分析 PAGEREF _Toc388280931 \h 26 2.1 海珠区经济发展概况 PAGEREF _Toc388280932 \h 26 2.2 海珠区房地产市场运行概况 PAGEREF _Toc388280933 \h 30 2.3 海珠区发展规划分析 PAGEREF _Toc388280934 \h 34 2.4 小结 PAGEREF _Toc388280935 \h 40 3、目标市场研究分析 PAGEREF _Toc388280936 \h 41 3.1 海珠区公寓市场分析 PAGEREF _Toc388280937 \h 41 3.2 海珠区写字楼市场分析 PAGEREF _Toc388280938 \h 44 3.3 海珠区商业市场分析 PAGEREF _Toc388280939 \h 48 4、项目地块发展条件分析 PAGEREF _Toc388280940 \h 53 4.1 地块区位及交通条件分析 PAGEREF _Toc388280941 \h 53 4.2 周边规划发展分析 PAGEREF _Toc388280942 \h 56 4.3 地块建设适宜性分析 PAGEREF _Toc388280943 \h 58 5、项目开发方案建议 PAGEREF _Toc388280944 \h 60 5.1 发展策略分析 PAGEREF _Toc388280945 \h 60 5.2 整体发展定位及主题概念 PAGEREF _Toc388280946 \h 62 5.3 目标客户定位 PAGEREF _Toc388280947 \h 63 5.4 产品定位 PAGEREF _Toc388280948 \h 64 5.5功能构成及规划布局 PAGEREF _Toc388280949 \h 68 6、营销策略及经营收益估算 PAGEREF _Toc388280950 \h 70 6.1 租售策略分析 PAGEREF _Toc388280951 \h 70 6.2 租售价格定位 PAGEREF _Toc388280952 \h 71 6.3 租售收入估算 PAGEREF _Toc388280953 \h 74 7、项目投资财务分析 PAGEREF _Toc388280954 \h 75 7.1 建设投资主要指标 PAGEREF _Toc388280955 \h 75 7.2 投资周期现金流量表 PAGEREF _Toc388280956 \h 78 7.3 主要财务经济指标测算 PAGEREF _Toc388280957 \h 81 7.4 项目投资经济可行性分析 PAGEREF _Toc388280958 \h 82 7.5 项目投资社会效益分析 PAGEREF _Toc388280959 \h 82 7.6 总结 PAGEREF _Toc388280960 \h 82 摘 要 在广州市的中调战略下，海珠区的整体经济实力和城市形象都将得以极大的提升，特别是凭借良好的区位优势和交通优势，在新一轮的城市发展中特别是在关乎广州新城市中轴线的重大区域规划上将占据更大的区位优势和地段优势，南洲路38号地块涛景综合服务市场项目所在的南洲片区和新城市中轴南端的发展规划日益紧密，将迎来更为广阔的发展空间。 从涛景综合服务市场项目周边的发展环境来看，交通条件是项目的重要优势，借助地铁、高速、客运站的辐射，项目与城市主要商圈以及珠三角主要城市的连接非常便捷，在发展与商贸、物流、多功能办公等物业方面具有较为明显的优势。从周边产业集群来看，南洲路是海珠区发展较为成熟的粮油、茶叶、酒类等副食品交易集群地，且与广州大道南汽车、五金专业市场集群有着良好的互动发展，从商贸功能来看，充分利用片区成熟的产业氛围，能够快速切入市场，从商住及办公功能来看，发达的专业市场和商贸往来，将聚集相