房地产开发企业应该缴纳的税费.pdf

常熟虞山房价/community/communitylist_-a4.aspx 房地产开发企业应该缴纳的税费 一、 营业税 （一）、应税范围： 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定， 房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个 方面： 1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的 行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用 权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不 按本税目征税。 2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的 财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售 其他土地附着物。常熟房价走势 （1）销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的 所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑 物，视同销售建筑物。 常熟虞山房价/community/communitylist_-a4.aspx 1 常熟虞山房价/community/communitylist_-a4.aspx （2）销售其他土地附着物 ① 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物 的所有权的行为。 ② 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附 着于土地的不动产。 ③ 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 ④ 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转 让的行为，比照销售不动产征税。 ⑤ 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共 同承担投资风险的行为，不征营业税。 ⑥ 不动产租赁，不按本税目征税。 （二） 涉及税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育 费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。 1、销售不动产的营业税计税依据 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定： 常熟虞山房价/community/communitylist_-a4.aspx 2 常熟虞山房价/community/communitylist_-a4.aspx （1） 纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取 的全部价款和价外费用。 （2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业 税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠 送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 （3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定： 纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税 务机关有权按下列顺序核定其营业额： ① 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不 动产的平均价格核定； ② 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同 类不动产的平均价格核定； ③ 按下列公式核定计税价格： 计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷ （1—营业税税率） 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府 所属税务机关确定。 2、其他具体规定如下： 常熟虞山房价/community/communitylist_-a4.aspx 3 常熟虞山房价/community/communitylist_-a4.aspx （1） 根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销 售不动产征收营业税问题的通知》（京地税营[1996]592号） 规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商 是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价 差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋 未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋 销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业 税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产” 征收营业税。 （2）对合作建房行为应如何征收营业税 根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一） 的通知》（京地税营[1995]319号）规定： 合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权， 另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的 方式一般有两种： 第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的