房地产开发项目经济评价.ppt

3.6 房地产开发项目财务评价 3.6.3 房地产开发项目经营方案比选 3.6.3.1房地产项目通常采用的方案比选指标 （3）等额年值(AW) 在进行方案比选时，以等额年值大的方案为优选方案。 3.6 房地产开发项目财务评价 3.6.3 房地产开发项目经营方案比选 3.6.3.1房地产项目通常采用的方案比选指标 （1）差额投资内部收益率 (△IRR) （2）净现值 (NPV) （3）等额年值(AW) 当可供比较方案的开发经营期相同时，可直接选用差额投资内部收益率、净现值或等额年值指标进行方案比选。 当开发经营期不同时，一般宜采用等额年值指标进行比选，如果要采用差额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案比选，须对各可供比较方案的开发经营期和计算方法按有关规定作适当处理，然后再进行比选。 3.6 房地产开发项目财务评价 3.6.3 房地产开发项目经营方案比选 3.6.3.2 开发经营期较短的出售型房地产项目的比选 可以直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。 （1）利润总额 （2）投资利润率 （3）资本金投资利润率 3.6 房地产开发项目财务评价 3.6.3 房地产开发项目经营方案比选 3.6.3.3 效益相同或基本相同的房地产项目方案的比选 为简化计算，可采用费用现值指标和等额年费用指标直接进行项目方案费用部分的比选。 （1）费用现值 （2）费用年值 在进行方案比选时， 以费用现值和费用年值 小的方案为优选方案。 第t期投人总额 期末余值回收 2004年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》试题 四、计算题 2、某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第三年即可出租。经过分析，得到以下数据： （1）项目建设投资为1800万元。第一年投资1000万元，其中资本金400万元；第二年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第三年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。 （2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。 （3）计算期（开发经营期）取20年。 请根据以上资料，完成下列工作： ①编制资本金现金流量表（不考虑所得税）； ②若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末。） 借款还本付息表 资本金现金流量表（税前） 借款还本付息表 年末借款累计（本息） 1.6 当年付息 1.5 当年还本 1.4 当年应计利息 1.3 当年借款 1.2 年初借款累计（本息） 1.1 5 4 3 2 1 项目 序号 年末借款累计（本金） 1.6 当年付息 1.5 当年还本 1.4 当年应计利息 1.3 当年借款 1.2 年初借款累计（本金） 1.1 5 4 3 2 1 项目 序号 单利 复利 根据《房地产开发项目经济评价方法》，房地产开发项目经济评价的一般程序为： 房地产市场 调查与预测 投资与成本 费用估算 收入估算 与资金筹措 财务 评价 房地产开发 项目策划 方案 比选 不确定 性分析 综 合 评 价 房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测、项目策划、投资成本与费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。 根据《房地产开发项目经济评价方法》，房地产开发项目经济评价的一般程序为： 房地产市场 调查与预测 投资与成本 费用估算 收入估算 与资金筹措 财务 评价 房地产开发 项目策划 方案 比选 不确定 性分析 综 合 评 价 房地产开发项目经济评价中的财务评价报表 房地产开发项目财务盈利能力的评价指标 房地产开发项目清偿能力的评价指标 房地产开发项目单方案的财务可行性分析 房地产开发项目经营方案的比选 3.6 房地产开发项目财务评价 3.6.1 房地产开发项目经济评价中的财务评价报表 项目总投资估算表（包括项目开发建设的各种投资费用估算表、经营资金估算表） 项目收入（包括销售收入、出租收入和自营收入）与经营税金及附加估算表 投资计划与资金筹措表（包括借款资金还本付息表） 辅助财务报表 基础性数据存储于辅助报表中； 辅助报表通过对应关系生成基本报表。 现金流量表 全部投资现金流量表 资本金现金流量表 投资者各方现金流量表 资金来源与运用表 损益表 资产负债表 备注 基本财