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PAGE PAGE 12 一、房地产法案例（A） 案例1：未经同意共用设施被占用 　　[案情]2003年5月的末，家住黑龙江省哈尔滨市某小区的离休干部李志早晨外出锻炼回来，突然发现一楼地下室前面多了一大堆煤。昨天还没有呢，李志感到奇怪，就和另几个业主找到管理该小区的物业公司。 　　原来早在一个多月前，位于该楼地下室的哈尔滨市某休闲俱乐部因为要扩展业务，和物业商量想把原来放在俱乐部内的燃煤炉放到共用的地下室部分。 　　物业公司在未征得住宅业主同意的情况下，于4月20日，就与位于该俱乐部签订了《委托书》，约定物业公司委托俱乐部管理住宅楼设备间的给排水、供暖、供电设备，负责设备日常维修保养，确保设备正常使用，解决设备的突发事故；物业公司同意俱乐部使用设备间内的闲置室间及设备间外属于俱乐部的通道等处增添必要的设备。 　　委托书签订后，俱乐部于2003年5月将改建后的燃煤炉建在地下室设备间内，并对设备间出口及楼梯进行了维修，将地下室的出口设在住宅楼的一角。 　　协议不成，诉至法院 　　[裁判]得知真相的业主立即向物业公司提出抗议，要求他们取消委托协议，还住宅小区本来面貌。但多次交涉无果。业主们一怒之下，将物业公司和休闲俱乐部告上了法庭。 　　一审法院经审理后认为，物业公司和休闲俱乐部协议，在设备间安装锅炉，其行为不构成对业主权益的侵犯，亦未构成妨碍，因此驳回了业主诉请俱乐部排除妨碍的请求。 　　业主们不服，上诉至哈尔滨市中院，诉求二被上诉人之间的协议无效。 　　二被上诉人辩称，他们没有对业主构成妨碍，俱乐部所有的设施、设备均经环保部门的验收，未对业主们的生产、生活造成妨碍；锅炉安装在设备间，而设备间不是共用部位，侵害业主共用部位的所有权和使用权是不成立的。 　　至此，本案争议的焦点集中到，二被上诉人将锅炉安装在设备间内是否侵害了上诉人的权利。 　　业主的权利不容侵犯 　　哈中院认为，物业公司受该住宅楼内业主委托对该楼的物业进行管理，与业主是委托与被委托的关系，作为委托方的业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，在未征得委托人同意的情况下，擅自对委托人委托其管理的设备进行转委托，就是侵害了所有业主的权利。 　　[评析]依据《哈尔滨市住宅物业管理办法》的有关规定，无论是物业公司还是其他业主在利用物业设置经营性设施的，应征得相关业主、使用人和业主委员会的同意，本案中的物业公司和俱乐部未按上述约定征求业主们同意，侵害了业主的权利。遂依法撤销原审法院的判决，物业公司和俱乐部将安装在住宅楼设备间内的锅炉及其附属设施烟筒予以拆除，将住宅楼通往设备间的出口恢复原状。 案例2：关于“广州维修基金第一案”的探讨 [案情]1998年8月8日，广东某业主李女士与东悦居小区开发商签订《商品房买卖合同》，购买位于该小区的住房一套。 　　1998年10月1日，《广东省物业管理条例》（以下称《条例》）开始施行。该条例由广东省人大常委会颁布。其中第32条规定：物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有。 　　1999年1月1日，《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》（以下称《办法》）开始施行。该办法由国家建设部、财政部颁布。其中第5条规定商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2～3%的比例向售房单位缴交维修基金。 　　2003年9月1日，《物业管理条例》开始施行。该条例由国务院颁布。其中第7条规定，业主应按照国家有关规定交纳专项维修资金。 　　[裁判]2003年9月，李女士将开发商诉至广州市中山区法院，要求其依照《条例》的规定，为该房屋缴纳物业维修基金。东山区法院以李女士诉讼主体资格不符合法律规定为由，驳回原告的起诉。 李女士不服，向广州中院提出上诉，二审法院裁定“撤销原审裁定，本案由东山区法院进行审理”。 　　2005年1月，东山区法院重新开庭审理该案，判决开发商补缴物业维修基金3724元。 　　2005年4月，广州市中院二审开庭。2006年1月12日，法院终审裁定：以现行法律法规对维修基金案的民事权利义务关系的调整尚无具体规定，维修基金纠纷暂不具备作为民事案件受理和处理的条件为由，撤销一审判决，驳回业主李女士的起诉。 　　[评析]本案审理过程中最突出的问题是：当民事案件需要以国务院各部门和地方立法机关发布的行政法规、部门规章、地方性法规为依据，而不同的法律文件中就同一事项做出了不一致的规定，法院应当如何处理？ 　　一、关于本案：　　事实上，上述问题在行政诉讼中极为普遍。行政诉讼是公民、法人或其他组织针对行政机关的具体行政行为而提起的诉讼。多数情况下，行政机关做出具体行政行为的依据通常是法