房地产法第六、七、八章.pptVIP

一、房屋拆迁的概念与性质 （一）房屋拆迁的概念理解 1、对《条例》规定的房屋拆迁概念的理解 2、对《物权法》及《城市房地产管理法》中房屋拆迁概念的理解 （二）房屋拆迁的性质与法律关系 二、房屋拆迁运行的基本程序 1.申领规划用地许可证 2.编制拆迁计划和方案 3.申领拆迁许可证 4.发布拆迁公告 5．签订拆迁补偿安置协议 6.实施拆迁 三、房屋拆迁的补偿与安置 （一）拆迁补偿 1．补偿方式 （1）货币补偿 （2）产权调换 2．特殊房屋的拆迁补偿 （1）拆迁违章建筑 （2）拆迁临时建筑 （3）拆迁公益事业用房 （4）拆迁租赁房屋 （5）拆迁产权不明确的房屋 （6） 拆迁设有抵押权的房屋 （7）拆迁非住宅房屋 （二）拆迁安置 1.拆迁安置的对象与方式 拆迁安置是指拆迁人对被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供其居住使用，并给予一定的补助费用，故拆迁安置的对象是房屋的使用人，包括承租人、典权人、借用人等。 2.支付搬迁补助费和临时安置补助费 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。 四、房屋拆迁制度存在的主要问题与完善建议 （一）主要问题 1.没有区分商业拆迁和公益拆迁 2.拆迁程序不规范，被拆迁人缺乏参与权 3.拆迁补偿的规定操作性较差，不利于保护拆迁人的权益 （二）完善建议 1.将拆迁补偿安置协议的合意形成作为取得拆迁许可证的实质要件 2．健全房屋拆迁中的听证制度 3、取消对达不成拆迁补偿安置协议的行政裁决前置程序 本章小结 不动产征收是事关财产权的自由、消灭、保护，公权力与私权利的冲突，公共利益与私人利益的协调，以及城市建设和经济发展的重大社会问题。所以，不动产征收制度是公法与私法共同关注和重点研究的问题。 不动产征收是指国家依法定程序，以社会公共利益为目的，强制获得他人不动产所有权及其他物权，并支付补偿、安置费用的行为。不动产所有权的社会化决定了不动产权利人应负载的社会公共利益，但为了防止国家滥用征收权，动摇私人财产权保护制度的社会基础，对不动产征收权的限制，在立法中应体现公益目的、公正补偿、正当程序等。我国《物权法》明确规定了不动产征收制度，将其设计为非基于法律行为引起物权变动的一种行为，并与征用制度作了明确区分。同时，将房屋拆迁纳入不动产征收之中。 我国的土地征收不同于土地私有制国家，是指为了公共利益的需要，以补偿为条件，依法强制将集体所有土地变为国家所有的行为。现行法规定了征地补偿、安置的计算标准以及征地的程序，但都存在一定的问题，需要法律进一步完善。 《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁为城市房屋拆迁，是指拆迁人依法对城市规划区内国有土地上的房屋予以拆除，并对被拆除房屋的所有权人或使用权人依法给予补偿或安置的行为，但没有区分商业拆迁和公益拆迁；《物权法》和修订的《城市房地产管理法》明确了房屋征收这种行政强制行为启动的公益拆迁，并将房屋拆迁作为房屋征收的组成部分。《城市房屋拆迁管理条例》规定了房屋拆迁的程序，拆迁补偿和安置等，但存在很多问题，也需要按照《物权法》的规定和精神进行必要的梳理和完善。 思考题 1、试述不动产征收的概念、特征及与不动产征用的区别。 2、简述《物权法》对不动产征收的规定 3、现行法对征地补偿与安置是如何规定的？ 4、如何理解房屋拆迁的概念、性质与法律关系？ 5、我国土地征收、房屋拆迁制度如何与物权法不动产征收制度进行协调。 三、集体建设用地使用权出租 （一）集体建设用地使用权出租的概念限定 （二）集体建设用地使用权出租的法律思考 1.集体建设用地使用权出租的现状和发展趋势 2.集体建设用地使用权出租的类型 （1）宅基地使用权出租 （2）集体企业建设用地使用权出租 本章小结 房地产交易制度是房地产法律制度的重点和核心内容。房地产交易涉及的法律关系较为复杂，包括房地产转让、房地产抵押、房地产使用权移转等行为。房地产交易应贯彻房地产交易一体化、房地产交易价格的国家管理以及房地产交易市场调节和宏观调控相结合的原则。 房地产转让应按照法定的转让条件、程序进行，并办理房地产转移登记。商品房预售作为实践中争议较多的热点问题引起普遍关注，在保留房地产预售制度的同时应对其进行严格的规范和管理。 作为农村经济体制改革的重要内容，集体建设用地使用权的合法流转无疑会成为今后发展的方向。集体建设用地使用权流转既是农村生产力发展的客观要求，也是农业和农村经济逐步走向市场化的必然结果。房地产抵押涉及众多法律制度，应明确区分抵押、按揭、让与担保之间的关系，进一步规范现有的房地产按揭制度，肯定房屋反向抵押制度，建立中国特色的让与担保制度。 房地产使用权转移包括房屋出租、房屋借用以及土地使用权出