房地产评估方法 成本法 培训教程.pptVIP

房地产估价方法之三 成本法 一、概 念 （一）、成本法，指求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法的实质是：通过对估价对象房地产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格，所以采用成本法评估出来的房地产价格又称积算价格。 （二）、成本的含义 成本是具有特定含义的成本（cost），具体表现为： １、经济成本　是房地产重新建造时的完全价格，即经济成本，包括建造成本、一切合理必要的费用、税费及应得的利润等，并非人们通常所认为的成本，其实质是一种价格。 2、估价时点时的价格 成本法指的成本并非历史成本或账面成本，也并非总是“现在”，也可能是过去。所以不能总是用现在或过去的成本代替估价时点时的价格。 3、消费者的成本 成本法中的成本并非指开发商或承建商所付出的成本，而是指包括所有最终消费者的成本，以这种成本为基础评估出来的价格才能保证其科学性和公正性。 二、理论依据 成本法的理论依据，从卖方的角度来看：是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。具体的讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。 从买方角度看：是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造（或委托另外的人开发建造）。 由以上可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价（包含正常的费用、税金和利润）。由此，我们就可以根据开发建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。 三、基本公式 （一）适用于新开发土地的基本公式 新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在城市旧区中拆除旧建筑物等开发的土地。 基本公式： 新开发土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益 对于成片的开发区新开发土地的分宗估价时，情况如下： 新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总开发利润）/（开发区用地总面积*开发完成后可转让土地面积的比率）*用途、区位等因素修正系数。 上公式中： 开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地总面积/开发区用地面积*100% 新建房地产的价格=购置土地价格+建造建筑物价格 式中： 购置土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益）× 修正系数 建造建筑物价格=直接成本+间接成本+正常利润 旧有房地产价格=土地重新取得价格或重新开发成本+建筑物重新建造成本-建筑物折旧 四、成本法的特点与适用范围 （一）特点： 1、可以应用于其他方法不适用的对象； 2、采用成本法评估的价格只是一种“积算价格”； 3、既是估价方法，又可作为投资决策依据 （二）适用范围： 1、适用于房地产市场不活跃、缺乏市场交易实例的区域； 2、适用于既无收益又很少进入市场交易的房地产； 3、适用于工业用地的价格评估 五、估价步骤 （一）搜集整理资料 1、收集整理与待估土地价格相关的资料 包括：形状、面积、位置、用途、周围环境、土地征用过程中的各项费用、银行存贷款利率、当地各行业正常的投资回报率 2、收集整理与待估建筑物价格相关的资料 包括：建筑物面积、结构、区位、朝向、已使用年数、新旧程度、耐用年限、残值率、重置价格或重建价格标准等 （二）、估算重置价格或重建价格 1.概念： 重置价格：又称重置成本，是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。 重建价格：又称重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。 重置价格的出现是科学技术进步的必然结果，也是“替代原理的体现。 2.重置价格或重建价格的求取思路 求取房地的重建价格，是先求取土地的重新取得价格或重新开发成本，再求取建筑物的重新购建价格然后相加。 求取土地的重建价格通常是假设土地上的建筑物不存在，再