房地产专业速成培训手册(下).docxVIP

价格需求下的项目类型偏好 消费者购房总价首选 消费者购房单价首选 1.16% 17% 4.79% 4% 5000-6000元 23.75% 7000元 7000以上 50万元以下 50-100万元之间 100-150万元之间 79% 150万元以上 70.30% 无论以单价或以总价论： 别墅、 Townhouse 项目仍然很难在市场份额上有所进步； 无论板楼还是塔楼， 100 平米户型仍将维持分水岭状态； 与居民收入最相宜的 5000 元单价的普通住宅，有最广阔市场空间。 区域分布 区域分布 别墅 Townhouse 板楼 塔楼 （平均半径） 自然地理位置 自然风光出众 自然地理位置以选址论 经济地理位置 市政、配套不 多 数 分布 在近 郊 公寓〉普通住宅〉经济适用房 足 地区，牺牲了经济 地理位置 区域需求下的项目类型偏好 别墅、 Townhouse、板楼、塔楼，在自然与经济地理位置的条件中，谁拥有良好的交通环境，就赢得竞争的先机。 消费者购房区域条件首选 周边良 2.60% 好的交 19% 通环境 成熟社 区中 50.30% 具升值 潜力 28% 热点区 域 交通便利成为消费者对住宅区域的首要考虑因素： 在本次调查中， 50.3 ％的被访者希望项目周边有良好的公共交通， 交通问题已是被广大购房 者普遍关注的问题， 而具有该项优势的房地产项目成为他们的首选。 28％的购房者希望所购 房产在成熟社区， 19％的调查者希望有升值潜力，只有 2.6 ％的人希望在目前的热点区域购 房。 由此可见， 一部分消费者开始把住宅市场作为一种投资， 并且北京有着不错的投资 环境， 但是由于在具体操作上的一些问题诸如税费过高、 二级市场的拖沓不前、 租赁市场信 用较差，都成为制约房地产投资的因素。 二、房地产投资学 房地产经营管理概述 章前案例： 广州东山区居民住房十分困难， 该区党政领导急群众所急， 等国家投资建住宅无异杯水车薪， 不能解决问题。经充分研究，区政府决定通过 “以地养地 ”和引进外资相结合的途径来解决。 1979 年 3 月成立了引进外资住宅建设指挥部，向区政府借 1000 元作办公费，开始了筹备工 作。当年 10 月 5 日，以市政府划给的土地与外商合作，签订了第一宗引进外资兴建东胡新 村的协议， 12 月动工兴建。条件是我方出地皮，外商出资，合作兴建，建成的房子 1/3 给外 商出售， 1/3 安置拆迁户， 1/3 归公司作商品房出售。他们迈出了第一步，建成了东湖新村。 以后他们又通过 “借鸡生蛋 ”、“滚雪球 ”，加强经营管理等办法，使业务不断扩大。 1983 年 6 月定名为华东实业公司， 1988 年改组为东华实业股份有限公司。继东湖新村之后，他们又开发了湖滨苑、花园新村、文德大楼和五羊新村等综合性大厦和住宅小区。现在资产过亿，成为一级房地产开发公司，业务还扩展到香港，在香港成立了联营公司。 东华公司的实践证明， 房地产经营管理是一门学问， 把这门学问做好了， 就可以提高房地产开发经营的经济效益，就可以使房地产业成为国民经济的支柱产业之一，快速而平稳发展。 房地产经营管理课程要点： 房地产是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。 房地产业使之从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 房地产业是国民经济的基础性、先导性产业，将成为我国国民经济的支柱产业。房地产是国家的一笔宝贵财富。房地产业的地位明显。 房地产业在国民经济中有重大作用，他是国民经济和社会系统中基本单位的承载体，起 着联结生产与生活、 生产与消费、 生产与流通的作用。 可以提供大量的财政积累。 它的有效 发展可以合理充分利用土地资源， 能创造更多就业的机会， 可最不改善城镇居民的居住和生活条件，并有利于出进我国对外开放。 土地所有权法律意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含义。 6. 我国城市土地的国家所有权在经济上要实现， 就是要向用地单位收取地租或土地使用税， 包括绝对地租和级差地租，以及垄断地租。 房产是指房屋产品归谁所有，亦即对于防务的战有、使用、收益和处分的权利。房产是 商品。 具有商品属性， 有价值和使用价值。 房产商品具有自己的特点， 特别是地理位置对房产价值和价格的形成起着关键的作用。 房地产经营的概念有狭义和广义之分。狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理。广义的房地产经营概念包括房地产生产过程和流通过程经营。 房地产经营具有风险性大、收益高，经营对象有效符合投资的双重性，经营中垄断和竞争同时存在等特点。 房地产经营必须掌握分析预测，适应需求，齐全功能，配套服务等原则。 房地产经营管理运行机制是商品经济运行机制，要按商品经济原则进行经营管理。其基 本要求是要遵循价值规律要求， 要等价