房地产项目开发报建流程XXX626.ppt

房地产项目开发报批、报建、报验作业流程 课 程 提 纲 一、第一部分：报批流程及收费标准 1、第一节：土地证及规划要点批复 2、第二节、项目公司设立、立项 3、第三节 总平面审查 4、第四节、建筑单体审查 5、第五节 消防审查 6、第六节、人防审查 7、第七节：节能审查 8、第八节、文物勘察 9、第九节：开发规模及面积比例 10、第十节：建设工程规划许可证的审批 二、第二部分：报建流程及收费标准 1、第一节：工程招投标 2、第二节：施工许可证的办理 三、第三部分：报验流程及收费标准 1、第一节：产权证办理 2、第二节：预售许可证办理 3、第三节：竣工验收备案 第一部分：规划许可报批 　　　　　 第一节、土地证、规划要点批复阶段 土地证、建设用地规划许可证及用地规划设计条件书，是进行房地产开发的前提。　　　　　　 简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求、退地界距离等指标都在这个批复里体现出来，包括现在的90M2小户型比例限制要求，也体现在这个文件里。 第一部分：规划许可报批 第二节、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项是每一个项目要开始的时候必须要做的。比如设立项目公司。母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司。 立项主要考察的是项目的投资额及可行性。现在各地由于市场经济的深度不同，有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料也没有准确的范本。 第三节、总平面审查阶段 当公司对一个项目市场定位、产品定位完成后，拟定专门的设计任务书，并委托具备相应设计资质的设计单位进行方案设计。在方案设计的过程中由设计部进行对口管理，并组织对阶段性设计成果进行评审。 当方案设计的初步成果确定后，公司会安排开发部将初步方案（2个以上方案）有关图纸、模型、效果图、鸟瞰图送规划局建管处进行方案审查。建管处根据该项目规划设计条件，审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑长宽高，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范、规划红线的边界限制及与四周已有建设工程的关系等。 第四节、管线综合审查、排水许可证 管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一。主要包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水就是怎么引自来水进小区，怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容很多，如有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等等。 　　 排水许可证是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。 第五节、建筑单体方案审查 规划部门对单体设计的审查也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。 设计部将建管处同意的总平面设计方案（包括各栋单体楼平立剖相关图纸、模型、文件、效果图、鸟瞰图），委托城市规划设计院对该项目设计方案中各项指标进行核查，并出具最终设计经济指标核定书，然后并转规划处，符合要求则由规划处安排总平面网上和工程现场公示7个工作日。 目前，我国各大城市在车位问题上管得都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。车位不够，基本上都别想通过单体审查。按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。 第六节：消防专项审查（目前免费） 一、办理消防审查所需资料 （1）消防设计防火审核申报表 1份/幢楼。 （2）总平面图每幢楼1份：设计部提供。 （3）航测图每幢楼1份：设计部提供。 （4）建筑图纸一套：设计部提供。 （5）消防设计专篇说明（适用设置自动消防系统）：设计部提供。 二、审查程序 受理、审查、反馈意见、设计变更、达成共识，下发《消防审查意见书》。 消防网网上备案（消防行政许可受理登记表） 网上打印消防备案号及验证码。 消防网上查看是否合格。 第七节：人防审查 人防工程要求同步设计同步施工，防空地下室设计要点是为下步委托施工图设计提供依据，同