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模块二 房屋查勘与完损等级评定 教学导航： 学习任务 任务2.1房屋的损坏与查勘鉴定 任务2.2房屋完损等级评定； 参考学时 4 能力目标 教学资源与载体 多媒体网络平台 教材 动画 ppt和视频等，教学楼，作业单，工作单，工作计划单，评价表。 教学方法与策略 项目教学法、引导法 演示法 参与型教学法 教学过程设计 考核与评价内容 评价方式 任务2.1 房屋损坏与查勘鉴定工作 教师活动： 房屋维修管理工作方案设计（相关参考资料见附件） 将学生分组给每一种安排工作任务： 学生分为3组，第一组（5人）扮演业主负责投诉，第二组扮演投诉接待人员完成投诉接待单的填写并将问题正确的反馈给业主，第三组扮演工程维修组，根据维修单分析质量原因拟定维修管理方案。第四组专家组，负责对每一组的表现进行打分。 监督安排每一种完成各自的工作； 活动完成后由 学生活动 2.1.1、房屋损坏的原因 房屋建成交付使用后，由于多种原因的影响，就开始损坏。房屋的损坏分为外部损坏和内部损坏。房屋的外部损坏是指房屋的外露部位，如屋面、外墙、勒脚、外门窗和防水层等的污损、起壳、锈蚀及破坏等现象。内部损坏是指房屋的内部结构、装修、内门窗、各类室内设备的磨损、污损、起壳、蛀蚀及破坏现象。房屋外部项目的长期失修，会加速内部结构、装修、设备的损坏。导致房屋损坏的原因是多方面的，基本上可分为自然损坏和人为损坏两类。 （1）、自然损坏 自然损坏的因素有以下4种： 1）气候因素 房屋因经受自然界风、霜、雨、雪和冰冻的袭击以及空气有害物质的侵蚀与氧化作用，会对其外部构件产生老化和风化的影响，这种影响随着大气干湿度和温度的变化会有所不同，但都会使构件发生风化剥落，质量引起变化。例如木材的腐烂糟朽、砖瓦的风化、铁件的锈蚀、钢筋混凝土的胀裂、塑料的老化等等，尤其是构件的外露部分更易损坏。 2）生物因素 主要是虫害（如白蚁等）、菌类（如霉菌）的作用，使建筑物构件的断面减少、强度降低。 3）地理因素 这主要指地基土质的差异引起房屋的不均匀沉降以及地基盐碱化作用引起房屋的损坏。 4）灾害因素 主要是突发性的天灾人祸如洪水、火灾、地震、滑坡、龙卷风、战争等所造成的损坏。 自然损坏的速度是缓慢的，突发性的。 （2）、人为损坏 人为损坏是相对于自然损坏而言的，主要有以下3种情况： 1）使用不当 由于人们在房屋内生活或生产，人们的生产或生活活动以及设备、生活日用品承载的大小、摩擦、撞击的频率、使用的合理程度等都会影响房屋的寿命。如不合理的改装、搭建；不合理的改变房屋用途，使房屋的某些结构遭受破坏，或者造成超载压损；使用上爱护不够或使用不当而产生的破坏。此外，还有由于周围设施的影响而造成房屋损坏的，例如因人防工程、市政管道、安装电缆等，因缺乏相应技术措施而导致塌方或地基沉降，造成房屋墙体的闪动、开裂及其他变形等。 2）设计和施工质量的低劣 这是先天不足。房屋在建造或修缮时，由于设计不当，质量差，或者用料不符合要求等，影响了房屋的正常使用，加速了房屋的损坏。例如房屋坡度不符合要求，下雨时排水慢造成漏水；砖墙砌筑质量低劣，影响墙体承重力而损坏变形；有的木结构的木材质量差，或制作不合格，安装使用后不久就变形、断裂、腐烂；有的水泥晒台、阳台因混凝土振捣质量差或钢筋位置摆错而造成断裂等。 3）预防保养不善 有的房屋和设备，由于没有适时地采取预防保养措施或者修理不够及时，造成不应产生的损坏或提前损坏，以致发生房屋破损、倒塌事故，如钢筋混凝土露筋，铁件、白铁落水设备未能油漆保养，门窗铰链松动等，所有这些若不及时保养，都可能酿成大祸。 房屋的各部位因所出的自然条件和使用状况各有不同，损坏的产生和发展是不均衡的。即使在相同的部位、相同的条件下，由于使用的材料不同，其强度和抗老化的性能的不同，损坏也会有快有慢。上述因素往往相互交叉影响或作用，从而加剧了房屋破损的过程。 房屋内部外部损坏的项目现象分析见图-5面 2.1.2、房屋查勘工作 1.房屋查勘工作与查勘目的 房屋查勘是物业管理公司了解和掌握所管房屋的完损状况而进行的一项基础工作。房屋查勘鉴定的目的是：(1)监督房屋的合理使用，掌握房屋结构、部件、设备的技术状态，及时纠正违反设计和使用规定的违章行为；(2)掌握房屋的完损状况，依据《房屋完损等级评定标准》，确定房屋的完好等级，计算房屋完好率，(3)为安全使用提供信息、为编制房屋修缮计划提供依据；(4)为拟定房屋修缮工程方案提供依据。 2、房屋查勘顺序 房屋查勘工作首先根据查勘的目的制定查勘方案。一般采用“从外部到内部，从屋顶到底层，从承重构件到非承重构件，从表面到隐蔽，从局部到整体‘的顺序，也可以根据房屋的现场条件、环境情况、结构现状等，进行局部或重点的查勘。 3、房屋查勘方法：（上网下载检查仪器图片黏贴） （1）直观