房地产评估XXX 2市场法.pptVIP

* * * 五、房地产状况修正 1、含义 可比实例房地产与估价对象之间有差异，应进行房地产状况修正，因为房地产的价格还反映其本身的状况。 进行房地产状况修正，是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。 2、房地产状况修正的内容 ? ? 房地产状况修正可分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。 在这三个方面的修正中，还可进一步细分为若干因素的修正。 进行房地产状况修正，是比较法的一个难点和关键。 (1)区位状况修正的内容 ? ? 区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。 进行区位状况修正，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。 区位状况比较修正的内容主要包括： 繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度(属于估价对象以外的部分) 等影响房地产价格的因素。 (2)权益状况修正的内容 ? ? 权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。 进行权益状况修正，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。 ?  权益状况比较修正的内容主要包括： 土地使用年限，城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。 在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限修正。 (3)实物状况修正的内容 ? ? 实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。 进行实物状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。 实物状况比较修正的内容: 对于土地来说,主要包括：面积大小、形状、基础设施完备程度(属于估价对象之内的部分)、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格的因素； 对于建筑物来说,主要包括：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等影响房地产价格的因素。 3、房地产状况修正的思路和方法 （1）房地产状况修正的思路是： ①列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的； ②判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况； ③将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度； ④根据价格差异程度对可比实例的价格进行调整。 （2）房地产状况修正的方法 直接比较修正法和间接比较修正法。 ①直接比较修正法 直接比较修正一般是采用评分的方法，以估价对象的房地产状况为基准（通常定为100），可以将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。然后将所得的分数转化为修正价格的比率。 房地产状况直接修正表 ②间接比较修正法 间接比较修正与直接比较修正相似，所不同的是设想一个标准的房地产状况，以此标准的房地产状况为基准，将估价对象及可比实例的房地产状况与它逐项比较打分，然后将所得的分数转化为修正价格的比率。 房地产状况间接修正表 上式位于分母的括号内应填写的数字，为可比实例房地产相对于标准房地产的得分；位于分子的括号内应填写的数字，为估价对象房地产相对于标准房地产的得分。 （3）土地使用年限的个别因素单独修正 土地使用年期修正后的地价＝可比实例价格×土地使用年限修正系数 房地产每项因素调整的值不得超过20％，综合的修正比率不得超过30％。 六、求取比准价格 （一）公式 某一可比实例的修正价格＝可比实例的成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 数字公式 （二）求取比准价格的方法 3、中位数 1、某地区某类房地产于2004年10月末至2005年2月末的平均每月比上月下降2.5%，2005年2月末至2005年6月末平均每月比上月下降0.8%，而2005年6月末至10月末平均每月比上月上涨1.55,2004年11月末成交的实例价格为4500元／平方米。若修正到2005年9月末，其价格为多少？2、某可比实例价格为2000元／平方米，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为多少？ 区域因素 因素1 因素2 因素3 权重 0.5 0.3 0.2 估价对象 100 100 100 可比实例 90 100 125 解答1：修正到2005年9月末的价格为解答2: 修正后的价格为 2000× 100／〔0.5 × 90+0.3 × 100+0.2 × 125〕