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基于微分博弈的房屋定价模型 摘要 伴随着住房体制改革，房屋商品化及土地有偿使用，使我国房地 产业迅速发展和壮大。其中房价是调节房地产业利润和促进房地产经 济迅速发展的有利杠杆。然而，房地产业近年的快速发展也引发丫一 系列问题，其中最为突出的就是高房价问题，把其从民生产业转变为 谋求暴利的产业。高房价问题不仅是房地产市场本身的扭曲，而且也 将影响我国的可持续发展、社会稳定和国家经济安全。美国的金融危 机也是由房产泡沬引起的，可见房地产业对整个国家的经济起着至关 重要的作用。因此，确定正确的定价模型，对开发商在竞争中处于有 力地位，进而促进我国房地产业的健康发展具有重要意义。II前比较 常用的房屋定价模型多为静态的定价法，即短期内不改变房屋价格， 可是这已经很难适应现今瞬息万变的房地产市场。 本文引入房价的微分状态方程，同时考虑时间变景，通过确定政府 与房地产商的决策变量及支付函数建立两者间的主从微分博弈模型。 并通过构造两者的HJB方程使用逆向归纳法对模型求解。得到了政府 的最优决策及房地产商的最优决策的值，进而确定房价的值。并 且通过数值仿真图像可以看出房价将成下降趋势，而政府的决策变量 补偿支付（税收）及房地产商的的决策变量供房量将成上升趋势。 关键词：房地产；定价模型；微分博弈模型；最优决策 第1章绪论 住房作为每个公民的基本生活需求，不仅是民生需要，也是我国经 济与社会得以健康协调发展的基本要求。党的十六大提出了全面建设 小康社会的奋斗目标，其中住房成为了小康社会的关键指标。然而， 近年来国内房价的持续走高，特别是一线城市住房价格己远远高出居 民收入水平，使得很多居民只能“望房生叹”。房价问题成为了社会 各界关注的焦点，怎样控制房价也成为了各方讨论的重点。 在市场经济的环境下，价格是调节供应关系的重要工具。价格机制 对供求各方的相关利益主体的行为模式也具有重要的调节作用。在中 国的现代化与城市化的背景下，房价问题不仅关系到广大民众的切身 利益，和谐社会的构建，也直接关系到房地产业及宏观经济的健康可 持续发展，因此研究房价问题具有重要的现实意义。 房价问题的关键是怎样合理定价，从而确保居民和房地产商的利益 得到均衡考虑。房价定的过高使买房者无力购买从而降低了房地产市 场的交易效率，房价过低使开发商无利可图，因此降低了土地的开发 率，使得土地不能合理使用。因此准确的定价模型是解决问题的关键。 现代房地产定价理论起源于英国，其早在1884年便出版Y房地产定 价著作，详细论述了收益法，在之后的近百年中，该方法几乎没有什 么变动。20世纪20年代以来，丙方发达国家进入了城市化高速发展 时期，推动房地产业空前繁荣，进而推动房地产定价研究的发展，主 要有以下研究成果: Fisher在1923年发表的《房地产原理》［20］和Bobcock在1924年 出版的《房地产估价》［21］里提出了房地产定价基础一一房地产价值 论。 Mertzke于1927年发表丫《房地产评估过程》［22］，指出/不同定 价方法的相互验证的理论基础。其后，Hyder、Atkinson和Schmutz 分别提出了市场比较法、收益法和成本法，使这三种定价方法更加实 用和完善。 由于房地产价格受区域影响较大，所以各个国家和地区房地产定价 方法的发展和使用也各不相同。国外房地产定价主要分为两类，一是 以英国为主的英联邦国家，采用市场比较法、收益法、成本法、利润 法和剩余法。这些方法在定价时注重经验、市场信息，忽视数学模型 的运用。其学者认为在市场发达的情况下，根据市场信息定价更为可 靠。二是以美国为主的北美、日本等国，采用市场比较法、收益法和 成本法。在定价时注重技术、计量和数学模型。相关学者认为，通过 建立数学模型定价更为公平合理。 我国房地产定价理论始于20世纪30年代，在这一时期主要是介绍 国外的房地产定价理论，对房地产定价有了初步的研究但尚未形成自 己的独特定价理论体系。改革开放以后，我国经济迅速发展，房地产 业得到Y空前繁荣，房地产定价问题的研究对房地产业的发展有着重 要的现实意义，因此房地产定价逐渐成为热门问题，越来越多的房地 产研宄人员在这个问题上进行了研宄。 房地产定价过程最早采用的是成本导向定价法和市场比较定价法， 但这两种方法均存在局限性，如在进行地区因素及个别因素的比较中 带有较强的主观性，不同的估价人其修正系数也各有差异。刘晓军， 尚鹏［1］通过对模型的改进，引进一元线性回归分析处理了两个变量 之间的关系，从而能更准确的确定待定房地产价格。王珊珊，于雯 媛［2］通过收集实证调查來的武汉地区顾客购房倾向因素的数据，运 用AHP综合评价法将各影响因素进行排序，然后基于市场比较定价法， 通过专家打分得到各因素的分值，标准化后乘以调查房地产的均价， 最终