中国房地产业城市分级泡沫度量跟企业.pptVIP

一、中国房市发展的周期特征 二、中国房市发展的动态分析 三、中国房市泡沫的侧度 四、造成中国房价格飞涨的原因 五、中国房市的发展趋势和风险分析 六、中国的房地产开发企业的策略 中国房市发展的周期特征 1997-1999年我国经济增长面临内需不足、出口乏力的双重制约，宏观经济整体偏冷，政府出台了多种措施刺激国内需求的增加，1998年中国住房体制改革性纲领文件，停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化 -0.1% 2063--2360 2.85%/年 1998- 2003年 第二个周期：12年 1998-2010年 城市化进程加快，货币升值，实行宽松稳健的货币政策 4% 2360--4369 13% 2004— 2007年 步入这个周期的下降通道，1997年出现负增长 9.4% 1591—1997 12%/年 1995-1997年 1990大陆经济进入增长期，1992年局部地区的房地产泡沫非常严重，北海和海南。1993年7月，中央出台严厉措施整顿全国房地产市场，居民收入增加 14% 574—1409 24%/年 1989-1994年 第一个周期：8年 1989-1997年 价格 （元/平方米） 年份 原因 CPI 价格 涨幅 周期 中国将进入住宅消费第2个阶段 住宅消费个性舒适期 人均GDP15000美元以上 第四阶段 住宅消费质量期 人均GDP8000—15000美元 第三阶段 住宅消费发展期 人均GDP3000—8000美元 第二阶段 住宅消费解困期 人均GDP3000美元以下 第一阶段 根据先进国家经验，住宅消费一般分为4个阶段： 中国将进入住宅发展的第2阶段，中国的房地产还在初期发展中，一些发达城市例如 深圳（人均GDP达到1万）率先进入第三阶段，也就是旅游度假物业和稀缺性物业消费 将逐渐启动并进入相对较快的发展阶段。 一、中国房市发展的周期特征 二、中国房市发展的动态分析 三、中国房市泡沫的侧度 四、造成中国房价格飞涨的原因 五、中国房市的发展趋势和风险分析 六、中国的房地产开发企业的策略 中国房市资金来源动态分析 2006 10.8 36.6 1.2 18.1 18.7 33.2 2005 6.8 43.1 1.3 18.4 16.7 30.3 2004 7.3 38.7 1.4 23.8 15.5 28.6 2003 8.6 38.6 1.6 22.5 15.7 28.5 2002 8.7 38.6 1.8 22.2 15.3 28.5 2001 8.2 37.9 2.9 22.7 13.9 28.1 2000 8.9 33 5.3 22.9 13.3 29.3 1999 8.5 31.3 8.8 23 12.5 27.9 1998 其他资金 定金/预售款 利用外资 国内贷款 自有资金 自筹资金 年度 中国房市资金来源动态分析 从表中可以看出，自筹资金、国内贷款、定金及预售款和其他资金是我国 房地产业的四大资金来源。 其中定金及预售款是第一大资金来源，2000年以来所占比重一直保持在 36%-43%之间，2005年自由资金成为第二大资金来源，占18.7%，2007年 18.5%，据国家要求的30%要求还有很大差别。在我国，定金及预售款中有 60%来自银行按揭贷款，自筹资金大约40%来自银行贷款，其他资金中， 大约60%来自各种渠道的银行贷款，这样我国房地产全部资金来源中，银 行贷款占了60% 中国商品房销售增长率分析 单位：% 中国商品房销售面积分析 单位：万平方米 中国商品房销售额分析 单位：亿元 房屋施工面积和竣工面积增长率