商业地产开发前期调查 ok.pptxVIP

商业地产开发前期调查 ;房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。 商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。 ;总结包括;一、经济环境的分析和生活结构研究 ;对以下指标进行调查和分析 ;二、区域城市结构调查与城市发展规划调查 ;以上只是其中的一方面，还包括： ;通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。例如，交通网的开发计划，交通网密布的地方往往是人口容易集中或流量特别大的地方，所以在调查时对于交通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素；城市发展规划对商业将来的发展非常关键，诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影响。 ;三、商业发展规划和政策研究 ;在对大型商业房地产开发过程中，开发商及时了解商业网点的布局规划非常关键，避免政策性的风险和重复建设。例如，北京市商业委员会关于商业网点的规划不仅考虑目前商业布局特点，而且结合城市发展对限制地区的限制项目都有明确的规定：特别鼓励在四环路周边发展大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈；新发展的居住区，10-15万人要规划建设一个地区级商业中心；地区级商业中心1公里以外的居民区，原则上居住人口1-3万应有一个综合性的社区商业中心。这些都是结合城市发展实际情况提出具体的建设性要求。 ;四、区域零售业结构的市场调查与分析 ;◆ 地区间的销售动向 ◆ 业种别的销售动向 ◆ 商业地区间的竞争状况 ◆ 大型主力店的动向 以上内容的取得必须通过商业普查，对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工???量、营业额、经营状况、存在的问题、发展和经营动向等进行调查，通过反映的一般性的问题，分析能否得出普遍性的结论。 ;五、典型性调查与研究 ;六、未来商业地产的供应量分析 ;在前期调查中，首先应考虑区域的规划情况，了解其规划的规模、开发的时间等。 商业地产的供应量是一个非常重要的因素，它直接决定我们未来的商业做多大，做什么。 在《城市居住区规划设计规范》中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米；社区服务每千人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计819-1454平方米。 ;根据具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同；对于开发商来讲，在具体开发中，应根据实际情况，选择好开发时间。 开发太早，会由于居住人口规模没有达到基本需求，导致消费需求不足，租赁经营不理想； 开发太晚，则不能很好满足居民的生活需求，且会损失商业机会。 ;我们必须在具体运营项目的时候，对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析；对已经开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。现在房地产的开发已经完全市场化运营，我们开发的目的不仅要实现市场价值的最大化，而且要实现社会效应的最大化。 ;七、消费者消费行为的调查与研究 ;1．人口结构 ;2．家庭户数构成 ;3．收入水平 ;4．消费水平 ;5．购买行为 ;6．交通和出行方式 ;八、立地条件研究 ;1．道路类别 ;2．顾客是否容易达到商业区 ;3．周边环境和目前的商业设施 ;4．商业的能见度和日照情况 ;商业沿平直街道布置，一面临街，能见度较低；商业在街道弯曲处设置，能见度外圈大于内圈；商业在“T”形道路交汇的顶头处，能见度也相对较高；商业在十字交口处能见度极高，但应注意对城市交通的影响；商业在商业街两端有较高的能见度；商业在公共广场的迎面处，能见度颇高。 ;九、商圈的确定和研究 ;1．商圈的概念及分析目的 ;2．商圈的构成及顾客来源 ;次级商圈内包含了商店顾客总数的15-25%。其辐射的半径在3-4公里，对一般的日用消费品来讲，很少能辐射到该商圈的人口，关键是取决于经营业态。边缘商圈辐射的半径在7公里范围。一般情况下只有大型百货商场、专业店具备这样的辐射能力。 ;真正的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状是由各种各样的因素决定的。包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条???等许多因素。在商圈概念上有一个著名的海滩原理：即在一条海滩上做冷饮生意的两家商贩，一开始其各自的商圈范围是均衡的，由于竞争因素导致他们集中在一起，共同吸引顾客。;3．商圈的设定 ;根据业态规划，