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发展“住房倒按揭”的障碍因素及对策 摘要：“住房倒按揭”作为一种新的住房融资渠道和养 老模式，在引进和推行过程中，涉及到如代际关系、遗产、 房地产、金融、法律、保险等方方面面问题。自有住房拥 有量和房地产市场价值总和为“住房倒按揭”推行提供了 坚实的物质条件和市场需求支持。住房观念、住房权属、 房屋价值评估和房地产政策是“住房倒按揭”难以推行的 障碍性因素。对此，笔者提出建立政策性住房“倒按揭” 机构、建立新型的房地产开发的土地循环模式、鼓励保险 公司及银行等金融机构积极介入“住房倒按揭”市场等对 策。 关键词：倒按揭；房地产市场；政策性“倒按揭”机 构 目前，我国己进入老龄社会，并且正处于快速老龄化 阶段，我国将平均每年增加596万老年人口，年均增长速 度达到％，大大超过总人口年均％的增长速度，人口老龄 化程度明显加快。到2020年，老年人口将达到亿，老龄化 水平将达到％。到20 51年，中国老年人口规模将达到峰值 亿。另据有关数据显示，15年前，中国10个年轻人养一个 老人，现在变成3、4个年轻人养一个老人，年轻人养老的 负担越来越重，我国己实施了近30年的独生子女政策也必 然使年轻人养老的负担越来越重。因此，需要采取新的思 路来探讨社会养老保障问题，而“住房倒按揭”为我们提 供了一个选择。 一、“住房倒按揭”的渊源 传统的住房按揭贷款，是买房者在支付一定的房屋首 付款后，其差额款通过以所购房屋作抵押向银行贷款，然 后由买房者在一段较长时间内分期偿还给银行，通常这个 时间长达15?30年。贷款一次发放，分期偿还，贷款本金 随着分期偿还而下降，负债减少，自有资产增加。“住房倒 按揭”是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银 行创立的。“住房倒按揭”贷款放贷对象是有住房的老年人, 以其自有住房作抵押，由银行定期向借款人放贷，到期以 出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放贷，一 次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债增加，自有 资产减少。由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称 为“倒按揭”。 美国的“倒按揭贷款”发放形式可分为有限期和无限 期两类：有限期是以住房作抵押，借贷双方约定还贷日期， 在借贷期间放贷者按期支付贷款给借款人，到期借款人既 可出售住房，也可以其他资产还贷；无限期类则由放贷者 定期向住户支付贷款，直到住户死亡或从住房中搬走为 止，到时以出售住房收入作为还贷的唯一资金来源。“倒按 揭”在美国有二十年的发展历史，但与美国目前老人的人 口数相比，比例其实微乎其微。该业务开展较少的主要原 因就是产品风险的复杂性，除需要政府财政上的资助外， 还需要银行、保险等相关部门的联合运作，之所以要由保 险公司介入就是要防范产品本身带来的金融风险。我国的 “住房倒按揭”具体采取何种形式还未可知，但可以肯定 基本模式与美国模式相仿，会根据我国国情适当调整。 二、“住房倒按揭”的障碍因素 “倒按揭贷款”是以自有住房作抵押的银行贷款，必 将会受到房地产市场因素的影响，其中主要的影响因素是 自有住房拥有量、房地产市场价值总和、住房观念、房屋 价值评估、住房权属和房地产政策。其中，自有住房拥有 量和房地产市场价值总和为“住房倒按揭”推行的物质性 影响因素和市场需求因素。 （一）自有住房拥有量。据XX年建设部统计数字显示， 中国住房“自有率”接近82%,在实施住房制度改革之时， 有相当多的城镇人口享受了福利分房并转为私有住房，这 部分房产的价值远大于近年来住房商品化后的新建住房。 经过二十多年持续的发展，尤其是近年实施住房制度改革 以来，我国居民的住房条件有了很大改善。据国家第五次 人口普查显示，中国城市人口中有75 1224户购买商品房， 占城市家庭户的％; 533396户购买了经济适用房，占％; 2 401075户购买原公有住房，占°%; °%的户建有自住房。 城市中拥有住房的家庭户达到587万户，占72%,其中相 当比例的是拥有一生积蓄的老年人。我国已经具备了开展 住房反向抵押的坚实物质条件。 （二）房地产市场价值总和。整体来看，我国居民拥有 的房产市场价值总和远高于居民储蓄余额，更重要的是住 房较储蓄更分散化，真正是藏富于民，而不是像储蓄、证 券等资产20°%的人掌握着80%的价值。以中国人目前的资 产结构分析，储蓄、房产、证券（股票、基金等）将三分未 来家庭的资产，房产价值将远超养老金及其他社会保险现 值，将成为未来普通家庭的主要财产。 截止XX年5月末，我国住房按揭贷款余额达到万亿元 虽然与高达14万亿的居民储蓄余额相比还不算太高，但发 展势头相当快，是金融行业目前增长最好的一块业务。同 时，目前固定资产投资中房地产占的比重相当大，住宅开 发年投资额已超过1万亿的规模，这两年住房开发规模的 增速尽管受宏观调控的影响