土地利用管理政策与实务.doc

土地利用管理政策与实务 土地利用管理科 许朝兴 2016年3月21日 一、最新土地利用管理政策解析 （一）总体概述 1.土地利用管理的内涵和内容。广义的土地利用管理是国家综合运用行政、经济、法律、技术等手段，为促进、引导、合理组织土地利用，调整土地经济关系，完善产权制度，达到土地集约利用的目标，而进行的计划、组织、协调、指挥、控制等活动。包括规划、耕地保护、地籍管理和狭义的土地利用管理；狭义的土地利用管理是指根据土地利用规划和计划，制定土地利用政策，依法土地使用者提供国有土地，合理调控土地供应总量和土地市场运行，并对集体土地配置和利用情况进行监督和协调。下面我们所讲的土地利用管理是指狭义的土地利用管理，即建设用地的利用管理。主要包括：地价管理（组织实施基准地价、标定地价等政府公示地价的评估与公布工作，对土地市场和地价实施动态监测与监管；拟订地价管理与调控的政策、办法；组织实施城乡土地分等定级工作;组织地价动态监测；规范和监管土地估价行业，依法查处违法行为）；土地供应及土地资产管理（组织实施国有建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）、资产处置和划拨土地使用权行为；实施土地使用权有偿使用规范；编制国有建设用地出让计划；承办报市、县审批的改制企业国有土地资产处置审核。）；土地市场管理（拟订建设用地使用权交易、闲置土地处置管理办法；拟订土地收回、收购、储备政策及办法；土地有形市场建设和管理，负责土地供应、开发利用等动态监测与监管；承办各类开发区设立、扩区、升级和改变区位的用地审核）。节约集约用地(组织实施节约集约用地政策和考核评价标准；组织实施各类建设用地标准；落实禁止、限制、鼓励类建设项目的土地供应政策和划拨用地目录及特殊用地管理政策；组织实施节约集约用地的政策措施和节约集约用地评价工作)。 下面我们所讲的土地利用管理是指狭义的土地利用管理，即建设用地的利用管理。 2.土地利用管理政策演变。 一是土地土地使用制度改革。我国传统的土地使用制度，靠计划和行政指令配置土地，土地无偿、无期限、无流动使用。土地不是商品，宪法规定土地不可买卖。上世纪80年代外资大量进入中国，获取廉价劳动力和土地，1988年，国家修订了宪法和土地管理法，准许土地使用权的依法转让。1990年，国务院发布了中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。1998年国有企业改革后，为适应建立现代企业制度（以市场经济为基础，以完善的企业法人制度为主体，以公司主要形式，以产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学为条件）要求，土地作为关键改革对象，采取了补办出让、租赁、作价入股、授权经营等市场配给方式。通过依法处置国有土地资产，盘活了存量，推动企业制度的成立，土地资产的注入，增大了国有资本问题，土地资产变现成为解决国有困难和破产企业问题的重要途径，推动了国有企业战略性改组和国有经济布局调整。 2004年以来，民营经济发展迅速，土地作为国有资源，如何与私营企业发展相结合。同一的土地使用制度，促进了民营企业和私有企业的发展状大，土地作为资本的投融资成为企业发展的助推器。土地作为一种公共资源、经济要素和生产力，理应最大程度地满足社会和经济发展的需求。准许城市土地使用权转让是土地使用制度改革的关键步骤。土地进入市场，成为当时以至现在中国整个经济产生巨大活力的重要因素。土地价值充分显现，带来海量财富，促进了城市基础设施建设和房地产市场的发展。 目前土地使用制度改革成效：一是创建了市场配置土地基本制度，土地有偿、有期限、有流动使用的新体制。二是市场经济体系得以建立并逐步完备，房地产市场、股票市场和金融市场的前提，住房改革、企业改革等需要以土地市场化作为基础。三是形成了土地市场的基本制度，建立了以供给、需求、价格管理为主要内容的土地市场监管体系。四是促进土地利用方式、管理方式，促进了土地的合理利用和保护。 二是土地利用方式和管理方式发生深刻变化。管理思想转变：以土地资源管理和资产管理并重，加强国家对土地的宏观管理，充分发挥市场机制对土地资源的配置，盘活和用好存量，严控增量，切实保护好耕地，实现耕地问题动态平衡。供应方式转变：改变“供给服从需求，实质保障需求”的供需关系，通过土地用途管制实行“供给引导需求”，从而从源头上控制耕地减少速度。利用方式由盲目投资、重复建设、无视经济规律、超越经济发展阶段（每次发展以乱占滥用耕地开头，以牺牲环境、资源、投资为代价，以调整、刹车、减速宣告结束，最后是土地的大量荒芜），转变为土地资源合理利用和耕地的有效保护，实行节约集约，促进经济的持续发展。由粗放型向节约型、精细型管理转变。 三是节约集约用地成为土地利用管理的核心。2008年国务院出台3号文件，将节约集约用地作为我国必须长期坚持的要条根本方针。2014年部出台了61号令和119号文件，完成了制度