以万科集团为例分析我国房地产行业上市公司盈余管理现状.docVIP

.以万科集团为例分析我国房地产行业上市公司盈余管理现状 4.1万科企业股份有限公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅 幵发企业，公司产品定位为自住，贯彻快速销售策略。 2011年，公司实现新幵工面积1448万平方米，比年初计划增加9%,实 现竣工面积659万平方米，新幵发项目52个，销售面积达1075万平方米， 销售金额1215亿元，营业收入717.8亿元，净利润96.2亿元，在已进入的54 个城市中，公司在25个城市的销售业绩排在前三名。 万科的成功基石是坚持用专业的能力从市场上获得回报，在2011年，公 司项目获得省级及全国性奖项104项，并连续第九次获得经济观察报社与北 ?大管理案例研究中心评选的最受尊敬企业称号。在《财富》杂志公布的“最 善于培养领袖的25大公司”排行榜上，万科位列亚太地区第四名。 万科1991年在深圳证券交易所上市，并在上市之后业绩持续增长，公司 治理结构规范和透明，以此获得了投资者的广泛好评。公司建立了集团标准 成本体系和成本适配体系，加大对成本信息系统的建设力度，推动公司的质 量管理能力。并且公司积极推进绿色战略，加大推广绿色建筑，力图打造国 内最先进的绿色建筑推广平台。 在不断变化的市场中，万科坚持稳定的经营策略，坚持小户型和装修房、 快速周转和较少的土地储备，公司重视与其他企业的合作，并用稳健的投资 策略来积极推动住宅产业化和绿色建筑。 在未来，万科将继续专注于发展普通住宅市场，并在加强传统业务的同 时结合城市发展的变化以及客户需求曲线，逐步加强与住宅相配套的其他业 务类型的发展，同时继续强化自身的综合开发能力，努力拓展新的业务空间。 4. 2万科集团盈余管理的动机 4.2.1资本市场动机 万科集团在2007年8月22日，公布增发A股招股意向书，展开公开增 发A股股票发行工作。本次增发采用A股股东全额优先认购，优先认购剩 余部分网上、网下定价发行的方式进行，发行价格31.53元/股。本次发行共 增发A股317,158,261股，募集资金总额9，999，999,969.33元，扣除发行费用 后募集资金净额9，936，601，701.22元。2007年9月5日，公司增发的A股股 票在深圳证券交易所上市。 众所周知，多数上市公司在上市后，都将增发股票作为最佳的融资渠道。 但是增发股票在组织机构、盈利能力、财务状况、财务会计文件、募集资金 等方面都有着比较严格的规定。如上市公司最近3个会计年度连续盈利、财 务报表未被注册会计师出具保留和否定意见或无法表示意见的审计报告，并 且企业资产质量良好、现金流量正常，还规定企业最近三年用现金或股票方 式分配的利润大于可分配利润的30%等。 在这种要求下，迫使公司的管理层对各项财务指标进行粉饰，使企业可 以达到增股要求从而顺利增股。 另外，股票受企业财务状况的影响很大，企业的财务收益也与股票市场 的情况息息相关。图8是万科集团2006至2011年的盈余公积和每股收益， 图9为这二者的变化趋势，从图中我们可以看出，企业的会计盈余与每股收 益呈正相关关系，也从侧面反映出会计盈余与股价之间的正比关系。因此为 了提高企业的股票价格，公司也会对会计盈余进行管理。 4. 2. 2避税动机 对于房地产幵发集团来说，它的生产经营活动非常复杂，作为资金密集 型行业，它又有着很长的幵发建设周期，在这些复杂的生产经营活动中，牵 涉到复杂多变的税收问题，因此房地产行业一般都会对税收这一问题进行筹 划，从而达到盈余管理的目标。 首先，房地产行业是待项目完全竣工后对成本进行结转及核算，未竣工 的项目即无法清算土地增值税，这使得在这一环节上合理避税成为可能。万 科集团在2007年年报中披露：2007年公司实现新幵工面积776.7万平方米， 比06年增长55.2%，实现竣工面积445.3万平方米，比06年增长36.0%,比 年初制定的600万平方米的目标减少了 25.8°/。，而公司在2007年的新幵工住 房中，装修房的比例达到了 53.4%。这些举措使公司项目竣工时间有所推迟， 另外在宏观调整大形势下，部分城市也提高了项目竣工备案的条件，从而相 应延迟了项目竣工验收。在房地产幵发的过程中，企业在装修房的策略上缺 乏经验，无法准确估计项目的工程进度，这也就导致企业的部分项目无法按 时在年内竣工，也就无法及时结算。 其次，如果销售精装修房，还可通过设立装修公司来进行营业税的合理 节税。万科集团于2007年在上海、深圳、广州三地设立装修公司，取得的装 修收入只需按3%缴纳营业税，比不动产销售缴纳的营业税低2%，剥离出去 的装饰业务收入，不需缴纳土地增值税。 最后，会计准则规定，企业的生产经营过程中发生的各项费用要按一定 的方法摊入成本。除了费用必要支出这一前