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物业管理知识讲座 — 制度与政策 2011-10 主讲人： 陈敏 课程目的 介绍物业服务所应具备的知识与技能结构 形成对物业服务的整体认识与概念 介绍物业管理服务基本知识 内容提要 基本制度 主要法规 基本概念 基本概念 物业管理 是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理基本特征 英国，19世纪60年代 深圳，1981年3月10日 物业管理的起源 社会化 专业化 市场化 基本概念 2008年，物业服务企业5.8万 家，从业人员600万 人，物业在管面积125亿平方米。 物业管理的发展 物业管理服务 是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共性服务。 1、房屋共用部位的维修、养护与管理 2、房屋共用设施设备的维修、养护与管理 3、物业管理区域内共用设施设备管理的维修、养护与管理 4、物业管理区域内的环境卫生与绿化管理 物业管理服务内容 基本概念 5、物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务 6、物业装饰装修管理服务 7、物业档案资料管理 8、专项维修资金的代管服务 特约服务 物业管理服务内容（续） 物业管理服务标准 1、国标 2、公司标准 3、住宅物业服务等级标准（试行） 基本概念 物业服务收费定价模式 政府指导价定价——普通住宅 市场调节定价——高档住宅及其他物业 物业服务收费形式 包干制——住宅 酬金制——高档住宅及其他物业 基本概念 1、管理服务人员的工资、社保、法定福利 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 3、物业管理区域清洁卫生费用 4、物业管理区域绿化养护费用 5、物业管理区域秩序维护费用 6、办公费用 7、物业管理企业固定资产折旧费用 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 9、业主同意的其他费用 物业管理服务成本构成 基本概念 公用事业收费，如水、电、气、暖、通信、有线电视等。 可向公用事业单位收取报酬，但不得向业主收取手续费。 物业服务费的缴纳和督促 代收代交费用 哪些人应负担物业服务费？ 业主 建设单位 物业使用人 供货合同 服务合同 委托合同 基本概念 物业服务合同 物业服务合同 前期物业服务合同 物业管理事项 合同当事人与物业的基本情况 物业服务质量 物业服务内容与质量 物业服务费用 物业服务收费方式 双方权利与义务 物业经营管理活动内容 专项维修资金 物业承接查验 物业管理用房 物业使用与维护 期限 专项维修资金 违约责任 违约责任 其他事项 基本制度 物业承接查验制度 物业管理企业资质管理制度 物业管理从业人员职业资格制度 住宅专项维修资金制度 管理规约制度 前期物业管理招投标制度 业主大会制度 业主大会制度 业主 ——房屋的所有权人。 业主的10项权利 业主的6大义务 业主大会 组成 成立 活动规则 ——定期会议与临时会议 ——业主代理人（书面）与业主代表 ——业主大会决定事项的表决效力 业主大会制度 职责 1/召集业主大会，报告物业管理的实施情况； 2/与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； 3/了解业主、物业使用人意见和建议，协助和监督物业服务企业实施物业合同； 4/监督管理规约的实施； 5/ 业主大会赋予的其他职责。 议事规则 业主委员会 管理规约制度 1、什么是管理规约？ 2、有哪些主要内容 1）有关物业的使用、维护、管理； 2）业主的共同利益； 3）业主应当履行的义务； 4）违反规约应当承担的责任。 3、法律效力 全体业主 物业使用人 物业继受人 管理规约 临时管理规约 ——制定 物业销售之前，由建设单位制定。 ——存在形式 合同附件。 管理规约制度 临时管理规约（续） ——涉及主体法律义务 1/建设单位不得侵害物业买受人的合法公益； 2/建设单位的说明义务； 3/物业买受人承诺的义务__作为购房合同附件。 ——内容 1/物业自然情况与权属情况； 2/业主使用物业应当遵守的规则； 3/物业维修养护中业主应当遵守的规则； 4/涉及业主共同利益的事项； 5/违约责任。 前期物业管理招投标制度 住宅及同一管理区域的非住宅的前期物业管理 什么物业前期管理需要招投标？ 例外情况 经批准： 1）小规模住宅物业； 2）投标人少于3个的； 物业承接查验制度 ——物业建设单位 ——业主委员会 物业承接查验 物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设