学府一号营销方案9.10.pptVIP

学府1号营销策略总纲;报告提纲;第一部分 项目现状判研及建议 ;项目判研及建议;项目判研及建议;项目判研及建议;项目判研及建议;项目判研及建议;项目判研及建议;项目判研及建议;项目判研及建议;项目判研及建议;项目判研及建议; 经过对项目的现状判研，看出项目目前存在一些不足，那么项目到底还有些什么样的特性呢？ 让我们再深入项目，进行剖析，充分挖掘卖点……;第二部分 项目分析;六维理论下的项目竞争力判研;项目六要素分析/地段;项目六要素分析/配套;项目六要素分析/规模;项目六要素分析/产品;项目六要素分析/产品;项目六要素分析/社区文化;本项目周边为学校校舍、村民住宅和工厂，造成人群混杂，对居住造成滋扰，存在某种程度上的治安隐患；因此需在物管上加强安全性的管理和从细节上体现人文的关怀，提升项目核心竞争力和开发商的品牌。;六要素小结;随着对项目的深入挖掘，我们重新来对项目进行更为精准的定位……;第三部分 项目定位;项目核心购买价值定位; 经我司在多个楼盘的操盘经验总结得出： 大盘、高端盘卖概念，小盘则直接卖项目优势； 东莞的购房群体一切以实际出发，喜欢实实在在的产品； 那么以以上两条做为指导思想，确定项目所有的而又是目标客户所需的核心价值；;再来看看目标客户购房所关心的因素：; 结合综上所述，可以看出项目周边学府林立、生活圈成熟、未来升值潜力巨大是本项目的三大优势，也是目标客户所关心的；因此教育、成熟生活圈、投资升值就是项目核心购买价值；;周边学府林立 生活圈成熟 未来升值潜力巨大 问题是项目的三大价值如何去演绎，能使客户认同呢？; 周边学府林立这一优势在项目推广名“学府1号”及前一阶段的营销推广中已经得到很好的传播，因此本司建议后续推广中可将侧重点放在生活圈成熟及未来升值潜力这两大卖点上；;项目属性定位;项目属性定位;项目形象定位;项目形象定位;项目名“学府1号”具有非常丰富的演绎空间； 基于项目名的形象演绎必须与项目核心购买价值及项目属性定位相符合；;形象定位语： 与高端学府为邻 与成熟社区为伴 与升值潜力为伍;主推广定位语： 关爱孩子、关心生活、关注升值…… 成熟生活，坐享其成（备用） 感受成熟，坐拥升值（备用） 成熟就是完美生活（备用）;主推广定位语演绎方向：;目标客户群定位;;目标客户群定位; 项目主要目标客户群是项目成败的关键； 根据“核心购买价值定位”的指导，其“第一属性”应该是：认同本项目价值主张的客户； 主要人群包括： 周边个体工商户 周边学校教师 高档写字楼白领阶层 进行经常性地产投资的客户 企业中高层管理者;重要客户群 深圳北上置业趋势已十分明显，有我司近期销售告罄项目“天诚康桥”及“黄江玫瑰园”等为证，深圳投资成交客户以达到50%以上，因此深圳投资客户也是需要争取的客户群体，但鉴于目前深圳市场的不确定性因素及项目的优势在市场上不能处于非常优势，故不能作为主打方向；;项目价格定位;项目住宅价格定位;影响住宅价格定位的十个因素：;竞争项目住宅价格修正系数分析：;由上表可以得出可比系数： 系数1=8.58/8.57=1.001 系数2=8.58/8.43=1.018 系数3=8.58/9.005=0.953 系数4=8.58/8.57=1.001 系数5=8.58/8.43=1.018;由上可以计算出本项目均价： 均价=系数1×5900 ×25%+系数2 ×6700 ×20%+系数3 ×6800×15%+系数4 ×5300 ×20% +系数5×7200 ×20% = 6339.284 据东莞房地产市场情况、我司对本项目的营销策略思考等因素的综合考虑，建议本项目总体销售均价为： 6300元/平方米 （实际销售价格根据开盘前市场状况及客户积累进行调整）;第四部分精细化模式的营销策略;“精细化营销”推广组合策略 “精细化营销”价格策略 “精细化营销”销售控制策略 “精细化营销”销售团队运作 “精细化营销”阶段性推广策略安排;“精细化营销”推广组合策略;“精细化营销”推广组合策略;“精细化营销”推广组合策略;1、“公开造势，引客上门型”： 网络广告与炒作、楼体广告、楼宇分众传媒，手机短信等； 2、“地毯搜索，深入群众型”： 商业宣传网点，即在沃尔玛、家乐福、吉之岛等大型卖场的主入口广场设置外展点，进行项目宣传、资料派发、销售讲解及客户咨询，并与销售中心形成互动，增加客流、促进销售；;3、“加固堡垒，辅助销售型”： 围墙包装、楼体条幅、销售中心