国内主流商业地产模式解读.pptxVIP

国内主流商业地产模式解读2012年5月主讲人：刘子勤为什么关注商业模式？秦孝公，依靠商鞅建立起来的商业模式，使得大秦走上了强盛之路。即使后来商鞅被杀，他所建立的模式也难以被取代……一百多年后秦始皇横扫六国、统一中国，多半也是靠了“商鞅模式”百多年积累的家底……秦国后期，秦人不知变革，没有重构“商鞅模式”，终于导致迅速崩溃覆亡……商业地产开发的难题商业模式的价值体现资金投入、开发周期体系化开发复杂性高效率市场风险性快速复制资源整合性品牌价值后期运营招商战略发展资源整合能力资源整合能力为什么关注商业模式？商业地产开发商的核心价值点：商业模式如何规避商业地产开发中出现的难题，形成更加高效、高盈利性的开发策略，关键是要解决“模式问题”。中期商业产业链（线）长期商业版图（面）商业模式类标准化商业布点网络化发展产品类标准化商业运营团队区域细分商业地产品牌价值城市细分商业开发战略导向差异化发展策略商业模式与商业版图短期商业模式（点）金融模式品牌模式产品模式资源模式拿地模式“点-线-面”商业地产模式与商业版图的关系商业模式之一-深圳万象城（一期）深圳万象城2004年开业2002年2005年万象城华润发展历程发展阶段性2004年华润商业起步于04年与新鸿基合作的深圳万象城，项目开业之后成为中国商业的标杆性项目，华润开始涉足商业地产领域。借助外力涉足商业2010年2010年杭州万象城开业，标志着“万象城”品牌化发展的开始，华润也开始选择合适的优质地块，进行快速扩张。复制伊始战略转型2011年2010年华润置地将未来两年的重心逐渐偏向商业，推进“万象城”商业模式，未来商业地产比例提至四成，形成公司新盈利点。快速发展加速投资华润“万象城”都市综合体产品定位：购物中心、写字楼和高级公寓组成的中高端城市综合体区位选择：三大经济圈的中心城市和中西部热点城市的核心区域商业体量：10万-20万平方米开发周期：3-5年，开发周期相对较长，分期开发，住宅商业先行，其次为写字楼酒店。产品特点：大型城市综合体项目，涵盖高档购物中心、豪宅、甲级办公楼、星级酒店等。“万象城”会迅速在城市布局上形成一个新的城市核心，改变原有城市的商业格局，提升城市的档次和形象。万象城品牌定位上走高端路线，坚持商业的高品质，给消费者带来全新的消费概念和生活体验。商业经营模式：华润坚持其“核心优质商业物业”持有型经营商业地产开发模式：品牌价值+住宅开发+持有物业“万象城” 开发模式：“品牌价值+住宅开发+持有物业”模式金融模式：华润集团作为母公司，其雄厚的资金实力、商业资源亦是支撑华润商业地产开发的重要保障。华润集团的“孵化战略”，在前期，华润集团拿地并进行前期的设计、招商，在初步完成先期高度占用现金流的孵化过程后，再将土地资产转入华润置地，区域公司完成后续的开发重任。 品牌模式：万象城高品质都市综合体的代名词，它不仅推广了一种全新的都市生活方式，同时也改变了城市人们的生活轨迹。资源模式：外部合作资源：通过操作两个“万象城”项目，华润与大量知名品牌商家之间建立了良好的合作关系，并且通过“万象城”品牌继续复制，实现共赢。核心资源打造：通过自身集团旗下品牌的建设，例如OLE，缤纷万象溜冰场、华润万家、中艺、华润堂、Pacific Coffee等，华润也形成了自身无法被复制的核心商业资源。运营模式：华润介入商业地产领域就坚持物业持有型模式，尤其注重在对持有型商业物业的选择时机和持有型物业组合策略的把握。华润置地选择全部持有的物业一般位于一二线城市核心地段、较为成熟且出租率和租金收益达到一定水平的物业，另外一些具有潜力但不太成熟的物业选择部分持有。从持有物业的类型来看，华润置地主要持有写字楼和大型商业中心。拿地模式：2010年来，华润置地在商业地产领域投入骤然加大，商业地产布局开始迅猛提速，连续在上海、天津、青岛核心区域拿地。战略转型之后，华润置地通过不同方式扩大优质土地储备来源，加大商业地产储备。其中重要获取土地的方式为借助集团资源，非公开方式获得优质地价土地。华润商业版图全国13个华润万象城，目前开业3个。沈阳万象城济南万象城青岛万象城郑州万象城无锡万象城常州万象城上海吴中路万象城合肥万象城杭州钱江新城万象城成都万象城重庆万象城深圳万象城南宁万象城附注：红色字体为已开业项目，项目开业时间更新到2011年5月。杭州万象城2010年开业2008年2011年万象城沈阳万象城2011年5月开业2009年2011年万象城万象城无锡万象城商业模式之二-上海中粮大悦城（一期）商业模式之三-宁波鄞州万达广场商业模式之四-苏州印象城商业模式之五-无锡宝龙城市广场商业模式之六-南京水游城商业模式之七-上海临空Soho商业模式商业模式是打开商业地产这扇门的金钥匙。商业模式，商业地产开发中的“武林秘笈”，构成商业地产开发