扬州西郊花园营销策划报告65.pptx

扬州 · 西郊花园营销策划报告目录一、市场概况二、竞争个案分析三、定位分析及研判四、提升点建议五、价格分析六、营销策略七、地盘包装及完善八、结论一、市场概况扬州城市概况 扬州市地处江苏中部，长江北岸，江淮平原南端。南部濒临长江，北与淮阴、盐城接壤，东和盐城、泰州毗邻，西与安徽天长、江苏南京、淮阴交界。 扬州辖广陵、维扬、邗江3个区和市经济开发区，高邮、江都、仪征3个县级市，宝应1个县，有70个镇，7个乡，12个街办，全市总面积6638平方公里，全市总人口458万人 。 2006年，全年完成地区生产总值1100亿元，比上年增长15.2 %。2005年人均GDP为20389元，2006年人均GDP为24540元，人均GDP增长率为20.35%。GDP增长率小于4%房地产业萎缩GDP增长率4%-5%房地产业停滞甚至倒退GDP增长率5%-8%房地产业稳定发展GDP增长率大于8%房地产业高速发展GDP增长率10%-15%房地产业飞速发展根据国民经济增长与房地产经济的关系，扬州市的房地产经济处于飞速增长期！别墅市场也将具有非常大的空间扬州别墅市场分析 目前，扬州市场上约有30多家楼盘推出包括联排、双拼、独栋等在内的各种样式的别墅产品。 从外立面风格来看主要分为纯中式别墅（如西苑、淮左郡）和欧式别墅（如海德公园，玫瑰园、世纪豪园、山河园、御园） 从面积来看，独栋别墅主要集中在270——350平米。瘦西湖西苑别墅最大面积达到700多平米。扬州是一个文化气息很浓的城市，中式建筑风格典型，随处可见，老百姓对中式建筑已经处于审美疲劳的状态。而本案欧式风格的立面由于有太多同类物业的存在,竞争力明显不足 与住宅市场发展相一致的是，扬州的别墅市场同样面临着一次重大的发展机遇，而别墅的购买者将成为其中的重要推动力：首先，随着扬州近几年的经济发展，本地购买力已经形成，而这部分人群在改善居住条件的基础上，一定会对未来的别墅生活抱有较高的期待值；其次，非本地的别墅购买力，如来自海外的扬州籍华侨、存有“扬州情结”以及倾慕瘦西湖历史文化的各界人士等，这类人群—般都具有较高的素质，有过高级别墅购买经历，对豪宅有着与国际接轨的标准和见地。扬州别墅市场区域价格差别较大，可见区位成为了重要的影响因素。我们的项目所处区域不是扬州传统意义上的高档住宅区,片区价值对本案价格空间的支撑较弱,我们不得不依靠自身来突围市场。扬州别墅价格分析“经济型”别墅的价位约在150万元左右；中档别墅约在200万至300万左右；真正具有“豪宅潜质”的高档别墅，价格一般在500万元以上。 ??套数面积金额（万元）均价（元）全市?7117377.6114964.488611.16?西独立144269.684747.9211120.9联排224888.134032.428249.38复式183369.952272.66746.66?北独立52225.32269.7810199.88联排4931.69619.626654.12复式3588.63325.155529.42?东独立2512.834108011.41联排1260.16140.15386.99复式2330.57148.894494.01结论由于城市土地资源的有限性和不可再生性，加之有关政策对别墅土地的严格控制，别墅物业在未来必然越来越稀缺。根据扬州经济增长情况来来看，扬州别墅市场处于快速增长期。扬州别墅价格具有一定的上升空间。我们的项目没有区位优势，历史文化、风景环境缺乏，价格空间低。扬州别墅市场的主要购买者是扬州本地人，还有一些与扬州有渊源的人、倾慕瘦西湖的人。欧式风格建筑在市场上不具备竞争力。二、竞争个案分析板块分析西区北区新开发区，竞争激烈 老城区，配套齐全，风景好新开发区，政府大力扶持规划好别墅项目集中，竞争激烈价格中等具有蜀冈风景区优势老城区，配套成熟区位好价格高项目少价格差距大地势偏远，配套缺乏竞争力不利可延展利用的土地相对充足 项目少，价格一般 区位价值低，提升空间大项目少价格一般配套一般东区远郊西郊花园项目处于西区远郊，区位价值低，与市区别墅项目竞争力低可延展利用的土地相对充足，规划空间大，可开发休闲、运动等社区个案分析海德公园世纪豪园山河园御园淮左郡玫瑰园海德公园地址：维扬区邗江大道北段83号 容积率：0.91绿化率：40%建筑风格：英伦风情价格：联排别墅：面积160~220平米，均价4000元/平米，最高价 6000元/平米叠加别墅：05.3.19开盘,1~2层面积190平米,总价92万,3~4层面积225平米,总价96万。叠加100多套，1-2F，价格4500-4800元/平方米；独立别墅：05.5.21开盘,均价7000元/平米 商铺: 面积30-3500平米，均价6000-9000元/平米优惠活动：商铺，低首付，百万旺