房地产企业融资模式.pptVIP

房地产企业核心融资方式 政府在房地产金融中的作用由直接干预向间接干预转变，融资投资向市场化方向发展，房地产开发商面临着更多的融资渠道和融资方式，这种发展趋势需要投资者拓展融资渠道，分析项目各种融资方式的可行性和经济性，制定最优的融资方案。 1、企业IPO 房地产公司可以利用资本市场融资，境内资本市场和境外资本市场。 企业在境内外资本市场IPO股权融资，要经过复杂的审批程序，并有数量的限制，严格的信息披露要求，特别是相关资本市场的法律监管，尤其对房地产企业困难较大。进入国外资本市场难度更大，有不同的法律问题，程序问题和市场准入问题。 2、发行企业债 国务院办公厅《促进房地产市场健康发展的若干意见》强调要支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券。 1）由证监会批准的上市公司企业债券，在证券市场发行。 2）由发改委批准的企业债券，在银行间债券市场发行。 3、借壳上市 通过收购ST或SP上市公司的股权，从而达到房地产公司上市融资的目的。企业IPO程序复杂，已排队申请IPO的企业有几百家，通过购买上市壳公司，也是可以达到上市融资的目的。 中国银监会2008年12月6号发布《商业银行并购贷款风险管理指引》，鼓励银行支持企业并购贷款业务。国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中强调对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供金融支持和相关金融服务。 4、银行贷款 国内商业银行贷款是我国房地产企业最重要的资金来源，其中央行数据显示，2009年新增房地产贷款2万亿元，占各项贷款新增额的21.9%，占比比上年提高超过11个百分点，同比多增1.5万亿元。 与此同时，碧桂园、恒大地产等具有外资背景的知名房企，也尝试从国外商业银行、投资银行谋求贷款。 银行贷款要求：借款人有信用担保，或请第三人信用担保。借款人提供合法有效的不动产抵押担保或股权质押及其他证券或权利质押担保，或第三人提供动产或不动产抵押担保或权利质押等担保条件。 重大融资障碍 1、房地产公司上市困难重重 2、商业房地产项目贷款仍然受到限制 3、一般房地产公司发债困难也较大 4、仅两限房、经适房等政策性房地产项目贷款较为宽松 多元化融资创新 金融紧缩和土地严控，使大多数房地产企业失去了“钱袋”和“粮票”，各种房地产金融创新产品借机进入房地产市场，这意味着融资多元化的资本竞争时代的来临。 1、与外国大型房地产企业合作 在下列三种模式中，房地产融资可以以不同形式得以完成。 1）联合参加房地产项目招、拍、挂程序，然后组建中外合作或合资房地产开发公司 2）由自身首先参加房地产项目的招、拍、挂程序， 然后把内资公司改组成中外合作或合资公司 3）由自身完成招、拍、挂程序，在完成该项目的总 投资25%后转让给外资房地产公司。 2、以中外合资或合作企业名义向海外金融机构融资 以外方股东名义向外举债或以合资企业名义向外举债只需向外汇管理局备案，不占国家外债总规模。但向外举债不能超过该项目的投资总额。与有经济实力的外国公司合作成立合资房地产公司是从海外融资的最佳途径，同时在国内进行融资也具有优势条件。 1）以外方股东名义向国外金融机构借款 2）以合资或合作企业名义向国外金融机构借款 3）以项目融资方式向国外机构借款 3、与海外房地产基金合作 目前由于政策因素，只有极少数国内的房地产基金获得批准，尚没有中外合作的房地产基金获得批准，但这只是个时间问题。海外房地产基金目前直接投资国内房地产项目有一定困难，但有些房地产基金已经以外资企业入股的方式参与国内的房地产项目。 1）在中国申请成立中外合作的房地产基金 2）吸引海外房地产基金投入国内项目 A、股权转让 B、项目转让 C、定身制作项目 D、中外合作（固定收益分成）等方式合作。 4、以项目融资方式向银行贷款 项目融资是当今国际及国内较多适用的融资模式，银行通常可以将这类优质项目和房地产开发企业分开对待，以获得不同的政策待遇。项目融资涉及许多法律问题，例如抵押、担保、质押、抵押权的实现和有关金融、税务法律问题。 1）将项目公司的全部股权质押给银行 2）将项目土地使用权抵押给银行 3）将项目的预期收益全部质押给银行 4）将项目公司的所有银行帐户质押给银行 5）将项目的所有保险权益转让给银行 5、与信托投资公司合作开展房地产信托业务