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马利伟 物业承接查验操作指南培训 一、物业承接查验概述 物业承接查验制度是《物业管理条例》（以下简称《条例》）确定的七大基本制度之一，《条例》第二十八条规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。” 2010年住房和城乡建设部印发的《物业承接查验办法》（以下简称《办法》）第二条规定： 定义：是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 意义 有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，具有保障的作用。 督促建设单位重视业主共用部位、共用设施设备的建设提高建设质量，保障业主的财产权益。 弥补前期 物业服务期间业主大会缺位的弊端，加强建设单位与物业管理的联系，保障开展物业管理的必备条件。在新老物业企业交接时，有利于双方管理责任。 物业承接查验与工程竣工验收的区别： 竣工验收的定义：指建设工程项目竣工后，开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。 物业承接查验与工程竣工验收的区别： 物业承接查验：是物业服务企业承接物业时，对共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验。 物业承接查验的依据和原则： 依据：《合同法》《物权法》《条例》和住房和城乡建设部2011年1月1日颁布实施的《物业承接查验办法》及《物业买卖合同》《临时管理规约》《前期物业服务合同》《物业规划设计方案》《建设单位移交的图纸资料》《建设工程质量法规、政策、标准和规范》 原则：诚实信用、客观公正、权责分明、以及保护业主共有财产 物业承接查验的主体 物业承接查验的范围： 物业服务企业应当对物业资料、共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收： 1、物业资料：包括竣工验收资料、技术资料、物业保修文件和物业使用说明文件以及物业管理所必须得其他资料（如有关房屋产权权属资料，业主及房屋面积清册等） 2、共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道架空层及设备间； 3、共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。 4、共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理、机（非）动车停车设施、休闲、消防、安防监控、人防、垃圾转用设施以及物业服务用房 综合竣工查验资料： ： 1、； 2、； 3、； 4、； 5、 设施设备出厂合格证 承接查验的标准和查验方法 （一）按国家相关建筑设计规范、设施设备标准执行； （二）主要以核对的方法进行，在现场查验、设备调试等情况下，还可以采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行查验； （三）物业承接查验工作应首先对物业产权资料、工程竣工资料，规划设计资料、设施设备资料等进行移交查验，为物业现场查验奠定基础； 承接查验的标准和查验方法 （四）对查验过程中不符合规划设计、建筑安装、标准的，记录《承接查验整改单》中，确定整改时限，报送物业服务企业和建设单位，并要求建设单位督促施工单位限期整改； （五）对整改项目由施工企业整改落实后,予以复查,并在《承接查验整改单》中记录结果,合格后进行正式移交； （六）交接双方必须签订《承接查验协议》。《承接查验协议》应加盖交接双方企业法人章。 现场查验的方法 具体做法是： （1）核对。应根据合同约定和规划设计批准文件及引用的法规、规范和标准，以及物业共用设施设备清单对物业共用部位、共用设施设备进行现场核对，确保设施设备的名称、型号、规格、数量和安装位置符合规划设计批准与物业买卖合同约定的配置要求。 （2）观察。主要是双方人员，特别是物业服务人员依据自身的专业技术能力和经验以及观察力，在对物业共用部位、共用设施设备进行现场核对时详细观察其是否符合配置标准，外观质量是否存在缺陷，发现问题，详细记录。 （3）使用。物业服务人员在对物业共用部位、共用设施设备进行现场查验时，要根据设施设备出厂的安装、使用和维护保养说明文件的要求和有关设备的安全操作规程，由建设单位或供货厂商的专业人员开启共用设施设备，并使其达到满负荷运行，记录设备运行的主要技术参数，在现场双方进行交流沟通和有效培训，保证物业服务企业的值班维修人员全面正确的使用管理设备，并从中发现问题，以便由建设单位责成责任单位负责解决，以保证查验的正常进行。 （4）检测。在物业共用部位、共用设施设备现场查验中，查验人员要利用工具和检测仪器、仪表，对共用部