我国房地产行业发展现状资料.ppt

THANKS！ * 我国房地产行业 发展现状分析 01 02 03 房地产行业发展概况 当前房地产行业的经济环境 调控对房地产行业的影响 04 房地产行业的发展方向 一、房地产行业发展概况 启蒙阶段（1998～2003）：房地产市场化机制形成； 发展和完善阶段（2003～2007）：房地产飞速发展，国家开始宏观调控 调控奏效阶段（2007～2008.9）：市场第一次出现价量齐跌，调控奏效； 市场急剧回升再打压阶段（2008.9～目前）次贷危机后，国家为稳定市场信心，双率齐降，并五次降息；在楼市过热的情况下，再出重拳打压。 1998年-2010年，全国商品房销售额从2513亿元扩大至5.2万亿元，累计增长近20倍（复合增长率28.8%）；销售面积从1.2亿平方米增长至10.4亿平米，累计增长7.6倍（复合增长率19.6%）；销售均价从2063元/平米上涨至5029元/平米，累计上涨1.4倍（复合增长率7.7%）。 以2004年为界，两个时期（1998-2004和2005-2010）的销售额增速基本不变（25%左右），但价格复合增长率从2004年前的5.1%扩大到9.7%，而销售面积涨幅从21.0%缩小到13.5%。 1998-2010年商品房销售指标复合增长率 1998-2010年商品房销售指标累计上涨倍数 数据来源：CREIS中指数据、 　 销售 面积 销售 均价 销售额 1992-1998 1.8 1.1 4.9 1998-2004 2.1 0.3 3.1 2005-2010 0.9 0.6 2.0 1998-2010 7.6 1.4 19.9 　 销售 面积 销售 均价 销售额 1998-2004 21.0% 5.1% 26.7% 2005-2010 13.5% 9.7% 24.5% 1998-2010 19.6% 7.7% 28.8% 2010 10.1% 7.4% 18.3% 房地产是经济支柱产业 行业发展遇到的问题 房地产需求刚性； 商品房空置率高； 房地产泡沫与过度投机 行业发展的主要矛盾 政府在房地产市场调控与GDP增减之间的矛盾； 地方政府在实现产业平衡与自身财政收入增长之间的矛盾； 银行风险与房地产价格之间的矛盾； 房地产行业与人民群众利益的矛盾。 01 02 03 房地产行业发展概况 当前房地产行业的经济环境 调控对房地产行业的影响 04 房地产行业的发展方向 二、当前房地产行业的经济环境 2011新政：“国八条”力度大大超过2010年，限购政策最为突出 “国八条” 限购 差别化信贷 税收 加大保障性住房建设力度 加大土地供应量 明确约谈问责制 明确房价调控目标 坚持和强化舆论引导 抑制需求 增加供应 确保落实 稳定预期 限购：本市居民有2套、外地居民1套不得再购买，不能提供纳税证明不能购买，扩大到至少35个大中城市，范围更广 差别化信贷：二套房首付60%，利率1.1倍 税收：二手房买卖不满5年全额增收营业税 各城市细则：北京最为严格，上海、南京等地与国八条基本一致，成都、青岛等地相对宽松 城市 出台时间 实行时间 本地居民 外地居民 限制区域 外地居民购房纳税证明年限 1、北京 2月15日 2月16日起 已有2套不得购买 已有1套不得购买，不提供纳税证明不得购买 全市 5年 2、上海 1月31日 1月31日起 全市 1年及以上 3、成都 2月15日 2月15日起 主城区 无 4、青岛 1月28日 1月28日-12月31日 市辖七区 1年及以上 5、南宁 2月15日 3月1日起 市区 1年及以上 6、广州 　 　 　 　 7、南京 2月19日 2月19日 全市 1年及以上 8、哈尔滨 2月18日 2月18日 市区 1年及以上 9、贵阳 2月21日 至2011年12月30日 中心城区 1年及以上 10、长春 1月28日 至2011-12-31 全市 1年以上 11、太原 2月19日 　 市区 1年以上 12、宁波 　 　 全市 1年以上 13、天津 2月18日 2月18日 全市 1年以上 14、济南 　 　 　 　 15、石家庄 2月19日 至2011-12-31 市内五区、高新区 1年及以上 16、武汉 2月21日 2月23日 市行政区 1年 17、厦门 2月20日 至2011年12月30日 市行政区 1年及以上 房产税：上海仅针对新购住房，税率低，目的在于限制购买套数，从而降低需求；重庆主要针对高档住房，税率相对高且跨度大，目的在于控制成交均价，降低高档房需求。 重庆 上海 征收对象 ①独栋商品住宅（包括新购和存量） ②新购高档住房（交易单价达到主城区新建商品住房均价2 倍及以上） ③“三无”个人新购的第二套及以上普通住房 ①新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房 ②非本市居民家庭