F12 房地产经济宏观调控2公共房地产与住房保障.pptVIP

§12 公共房地产与住房保障 在房地产中有一部分是具有纯公共物品或准公共物品性质的房地产，这些房地产一般具有非排他性或非竞争性，其供给方式也不同于非公共房地产。 政府承担着确保公共房地产供给和有效使用的职责，并为解决社会住房问题制定一系列的住房保障政策，以多种形式为中低收入人群提供住房保障。 第一节 公共房地产的性质与类型 第二节 公共房地产的供给机制与供给体系 第三节 公共住房保障 第一节 公共房地产的性质与类型 一、公共物品与公共房地产 二、公共房地产的类型 1．公共服务房地产 2．社会事业房地产 3．基础设施 4．公共住房 一、公共物品与公共房地产 从经济学角度来看，公共物品就是那些在消费上同时具有非排他性和非竞争性的物品和劳务。 或者如经济学家萨缪尔森所界定的：所谓公共物品就是所有成员集体享用的集体消费品。社会全体成员可以同时享用该物品；而每个人对该物品的消费都不会减少其他社会成员对该物品的消费。 通常，人们根据物品是否具有排他性和竞争性来对公共物品作出区分。 非排他性是指物品一旦被提供出来，就不可能排除任何人对它的不付代价的消费（至少从合理成本的角度来看是如此）。 非排他性具有三层含义： ①任何人都不可能不让别人消费它，即使有些人有心独占对它的消费，但或者在技术上是不可行的，或者在技术上可行但代价却过高，因而是不值得的。 ②任何人自己都不得不消费它，即使有些人可能不情愿，但却无法对它加以拒绝，亦称无可逃避性。 ③任何人都可以恰好消费相同数量。 非竞争性是指一旦公共物品被提供出来，增加一个人的消费不会减少其他任何消费者的受益；也不会增加社会成本，其新增消费者使用该物品的边际成本为零。 非排他性与非竞争性之间存在着复杂的关系。 一方面，许多非排他性的物品也是非竞争性的。例如，国防、灯塔等。 另一方面，非竞争性和非排他性这两个特征并不一定同时出现。例如，对桥梁而言，如果收费就是排他性的，如果拥挤就是竞争性的。 依据物品在竞争性和排他性上的不同特征，可以将所有物品划分为四种类型。 [1]私人物品：衣服、拥挤的收费道路 [2]共有资源：海洋的鱼、环境、拥挤的不收费道路 [3]自然垄断：有线电视、不拥挤的收费道路 [4]公共物品：国防、知识、不拥挤的不收费道路 除第一类外，其他三类都具有公共物品性质。 其中：第四类是纯公共物品，第二、三类是准公共物品。 准公共物品是共有资源，它的特点是在消费止具有竞争性，但是却无法有效地排他。 除了非排他性和非竞争性的特征外，公共物品还具有其他特征，包括： ①生产和利益的不可分性，如国防工程。 ②规模经济性，如灯塔。 ③初始投资大，经营成本小，如桥梁和地铁等基础设施。 ④供给的自然垄断性，如消防、有线电视。 ⑤对消费者收费不易，或者收费本身所需成本过高。 ⑥消费具有社会文化价值。 依据上述公共物品的定义，在现实中有不少房地产具有公共物品的某些特征。 例如，各种城市道路、城市人行天桥、立交桥、防洪的江海堤坝、灯塔等基础设施，防疫救灾防灾、维护生态环境用的房地产，以及纪念塔、城市雕塑等都基本上属于纯公共物品，而另一些用于艺术表演、展览、文物保护、文化娱乐、体育健身、卫生、科技、教育等公共事业房地产则可以归类于准公共物品。 如果从一个住宅小区来看，单元住宅属于私人物品，但同时仍有一些房地产属于公共物品。一般来说，公共房地产包括两部分，一部分是根据建设部所规定的商品房销售面积部分，包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室等；另一部分是根据国家物价局、建设部、财政部《商品住宅价格管理暂行办法》中规定的分摊到商品房房价中的基础配套设施部分，如公共绿地、道路等。 对于这些公共房地产，虽然其费用由小区业主承担，但在使用上也呈现出准公共物品，甚至是纯公共物品的性质。当然，对公共物品的划分不是绝对的，要取决于市场和技术条件。例如，一个大的图书馆阅览室一般是公共物品，但是随着读者数量的增加，就产生了“拥挤”问题。一个小区内的景观如果是对所有人都开放，则是公共物品，但当只对小区内部住户开放时，其性质就发生了改变。 所谓公共房地产，是指同时具有非排他性和非竞争性或者只具有排他性和竞争性中的一个特征的房地产，以及由这种房地产为人们所提供的服务。 二、公共房地产的类型 1．公共服务房地产 2．社会事业房地产 3．基础设施 4．公共住房 1．公共服务房地产 公共服务房地产，是指那些专门用于为社会提供纯公共服务的房地产，包括各种社会公共机关组织团体的房地产、国防设施、减灾防灾设施等。这些公共服务房地产所有权本质上属于全体公众，实际的所有者是国家及各级政府和部门，由占有单位使用，为公众提供公共服务。 2．社会