商业地产开发中商业与地产脱节问题探究.docVIP

商业地产幵发中商业与地产脱节问题探先 内容摘要：近几年我国商业地产开发大多套用住宅的开 发模式，采用“先开发，后招商”的方式，这种开发模式极 易造成商业地产开发中商业与地产脱节。本文从商业地产开 发中地产与商业脱节中的主要表现入手，分析了造成脱节 的原因以及由此带来的问题，并提出了解决对策。 关键词：商业地产商业地产脱节 在我国商业地产开发过程中，多数开发商都是由住宅开发 商，尤其是成功的住宅开发商转型而来的，其必然导致有这 种“成功”背景的开发商在商业地产开发中表现为：开发程 序上沿用“拿地__规划、设计__建设__销售”的住宅 开发模式，以销售为最终目的；规划上则是想到哪儿建到哪 儿，没有考虑市场上有什么样的商业业态的需求，只是考虑 地块能建什么样的商业业态；产品功能上只是停留在住宅开 发所能满足的基本功能，而忽视了商业地产所特有的功能需 求。这种地产开发住宅化的模式，由于没有有效地同商业对 接，造成商业与地产的严重脱节。商业地产是复合型产业， 它要求把地产开发和商业经营有机结合起来。由于开发商对 商业规律认识不够，对商业特性的把握存在偏差，往往采 用先地产后商业的做法，把房子盖起来以后、招商再开始销 售，这样必然造成商业地产与商业发展的不相适应。其结 果导致商业地产的空置率居高不下，严重影响了我国商业 地产的持续健康发展。 商业与地产脱节的主要表现 商业与地产脱节主要表现在以下几方面： （一）建筑设计与市场定位脱节 商业地产项目涉及的是地产开发与商业经营两个专业领 域，需要进行科学地整合与定位。但多数开发商最初仅仅 将自己定位在商业项目的地产开发商上，在商业项目规划设 计和建设中，没有为以后的商业运营进行认真细致的市场调 查和科学合理的市场定位。由于缺乏市场调查和市场定位这 一主线，在建筑设计中，开发商为追求经济利益最大化， 往往为了好卖而规划设计、为了好租而规划设计、为了使用 面积最大化而规划设计、为了建设成本最低而规划设计，这 些往往造成一些不良的结果，具体表现为：商业地产或是由 于市场定位不合理，贪大求全，脱离当地消费水平；在使用 中存在着设计的先天不足，给项目今后的运作带来了不便， 降低了效率；不少项目在建成后，为满足租户的要求需大幅 度改造物业，从而造成了人、财、物的严重浪费。 （二）前期招商与后续经营的脱节 与国外商业地产发展商长期持有物业只租不售不同，受资 金、利润及经营思路的影响，我国大多数幵发商在商业地产 开发上存有急功近利的想法，抱着“卖完就走”的经营思路， 希望“开发、出售、再开发”的循环周期越短越好，以赚取 更多的利润，因此不可能完成对商业地产项目的完善规划。 项目售出后很多开发商却对商业后期如何运营却不加重视， 不愿意多承担责任，也没想过尽可能地帮助买家创造良好的 商业经营条件和氛围。即便加以考虑，由于商业地产已被拆 零成小商铺卖掉，所有权与经营权分散归属众多业主或租 户，地产商也无权干涉。 （三）商业地产规模与商业发展水平脱节 商业与地产脱节的原因分析 （一）房地产公司是一个项目性公司 由于房地产的主要“原料” 土地获取的非连续性，在目 前的体制下，房地产公司主要通过公开拍卖竞价获得土地， 一家房地产公司在一个项目开发完之后，很可能由于没有土 地储备而被迫停止开发，因此房地产是以项目化方式运作 的，一旦一个项目开发和销售完成后，整个公司就可能被解 散。而商业可以连续经营而且应该连续经营才可能获取丰厚 的利润。房地产公司的“短寿”与商业公司的“长命”形成 了很大的反差，这是造成商业与地产脱节的一个先天性体制 问题。 （二）房地产是我国目前公认的暴利行业之一 因此房地产公司主观上也不愿意在商业经营上花费太多 的精力和资源而失去更好的赚钱机会。据一些政府部门调查 显示，全国房地产行业利润高达到20%以上，高的甚至超过 100%。而商业地产价格比住宅又会高出数倍，甚至十几倍， 因此，商业地产的利润是非常高的，这也是近几年我国商业 地产迅猛发展的一个很重要的原因。但是商业地产的核心和 载体是商业。而商业目前在我国是微利行业，受利益趋动， 在当前房地产还比较热，销售形势基本上还不错的前提下， 绝大多数开发商仅仅把商业地产视作获取高利的一种手段， 自然不会在后续的商业运营上作长远的规划和设计，这也 是造成我国商业地产开发中商业与地产脱节的重要原因。 我国商业地产开发商无需整合商业资源就可获取暴利。由 于目前商业地产的发展是建立在城市规模快速扩张和对新 兴商业设施需求急剧增长的基础之上，加上部分城市房地产 “炒房”之投机风过盛，拉大了房地产泡沫，市场供需关系 呈现出“有和无”而非“好与坏”的卖方优势，促长了商业 地产开发的浮躁心态和盲目行为，而缺乏专业资源整合的简 单开发依然可以实现商业暴利，必然造成商业地