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XX市XX房地产估价有限公司 　　一、估价报告结论成立的假设前提 　　1、委托方提供资料属实，估价对象为全部产权。 　　2、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 　　3、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。 　　4、本报告以委托方确定的估价范围和证载用途为前提进行估价。 　　5、本报告的估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。 　　6、本报告认为委托方提供的所有估价资料是真实、可靠的，并以此作为估价的重要依据之一，若因委托方提供的资料有误而引起的责任，估价方不予以承担。 　　7、本次估价是基于估价对象未被转让、抵押或出租且无相应的债权，债务存在并估价对象权属完整。 　　8、我们仅对估价对象作一般性的查看，并未对结构等内在质量进行测试，故不能确定其有无内在缺陷，本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为前提。 　　9、本报告评估出的房地产市场价值，为估价对象在估价。 　　（一）独立、客观、公正原则 　　要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。 　　（二）合法原则 　　应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。 　　（三）谨慎原则 　　在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。 　　（四）最高最佳使用原则 　　应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大的效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。 　　（五）估价时点原则 　　估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 　　（六）替代原则 　　估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。 　　九、估价方法 　　根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。估价方法：通常有市场比较法、成本法、受益法、假设开发法四种。本次对房地产抵押价值进行评估，采用市场比较法和成本法进行估价。先求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后再减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 　　市场法是将估价对象与估价时点近期成交的类似房地产进行比较，对其进行必要的处理（做必要的修正和调整），以此求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 　　成本法是在估价时点以开发或建造估价对象所需要的各项成本费用之和为基础，再加上正常利润和税金，得出估价对象的重置价格，然后再扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 　　十、估价结果 　　估价人员根据估价目的：遵循估价原则，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，采用市场法和成本法评估：综合两种方法的计算结果，并考虑各种抵押房地产价值影响因素，最后确定估价对象在估价时点的房地产抵押值为人民币120,元,大写：人民币壹仟贰佰零陆万元整。 　　房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为人民币元，大写人民币零元整。 　　十一、房地产变现能力分析 　　变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 　　（一）估价对象合法用途为住宅，不宜分割使用、转让。 　　（二）假定在估价地点，拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分替在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，与评估的市场价值的差异程度大约在10%—15%。 　　（三）处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和：清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖拥金、营业税及部分手续费。 　　十二、房地。盘抵押估价报告使用提示 　　（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先偿款，房地产市场没有大的波动情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。 　　（二）对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使