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1.5 房地产项目可行性研究的程序 (1) 讨论可行性研究的范围，确定研究目标，明确研究的界线。 (2) 市场实地调查、收集情报和资料。 (3) 市场预测分析。 (4) 技术研究。 (5) 经济研究。 (6) 方案设计与选择。 (7) 制定实施计划。 (8) 编制可行性研究报告。 (9) 对可行性报告进行评价与决策 §2 房地产可行性研究的内容 2.1 项目概况 2.2 可行性分析概况说明 2.3 开发项目用地的现状调查及动迁安置 2.4 市场分析和建设规模的确定 2.5 规划设计方案选择 2.6 资源供给 2.7 环境影响和环境保护 2.8 项目开发组织机构、管理费用的研究 2.9 开发建设计划 2.10 项目财务分析 2.11 项目经济分析及综合效果分析评价 2.12 关于引进技术和进口设备的说明 2.13 结论及建议 2.14 可行性研究报告的各类附件 3.2 房地产市场调查的内容 3.2.1 点——单个楼盘 ⑴ 产品分析 ⑵ 价格组合 ⑶ 广告策略 ⑷ 销售执行 3.2.2 线和面——区域市场 ⑴ 区域分析 ⑵ 区域产品 ⑶ 需求特征 3.2.3 体——宏观环境 ⑴ 政治社会 ⑵ 经济因素 ⑶ 行政法规 ⑷ 国际状况 点、面（线）、体构成了房地产市场调查的基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学地进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。 3.4.1.4 设计调查问卷 ?? 市场调查问卷的基本特征：概括为“四易”。即易回答、易记录、易整理统计和易辨别回答真伪,具体表现为如下几个方面。 Ⅰ 问卷的格式 ① 问卷的标题 ② 说明信（身份与目的明确，声明尊重隐私，保持中立，简洁朴实，讲究严肃。 ③ 填表指导（填写方法，注意事项，问卷回收时间、方法，随机数表等） ④ 被调查者背景资料（性别、年龄、职业、职位、收入、婚姻状况、爱好等） ⑤ 调查内容 ⑥ 编码 ⑦ 调查过程记录（访问员姓名、编号，被调查者联系方式，调查地点，调查开始和结束时间，被调查者合作情况，理解情况和对下次调查的参与态度） Ⅱ 问卷设计流程 (1) 决定问卷类型及调查方式 (2) 决定问卷内容 (3) 决定每个问题的形式 (4) 决定每个问题的措辞 (5) 确定问题顺序 (6) 确定问卷的制作形式 (7) 试访问 3.4.3.2 统计分析 Ⅰ 描述性分析——指标分析 ① 总量指标 ② 相对指标 ③ 均值指标 ④ 离散指标 Ⅱ 解析性分析 (1) 相关分析 ① 相关系数计算 ② 判断相关性 0≤ r ＜0.3 基本无相关 0.3≤ r ＜0.5 弱相关 0.5≤ r ＜0.8 中度相关 0.8≤ r ＜1 强相关 r＝1 函数关系 (2) 回归分析 回归方程：y=a+bx 其中a和b满足： a = 3.5 房地产市场预测 3.5.1 特尔菲法 (1) 概念 特尔菲法也称专家调查法或专家意见法，是以匿名方法，轮番征询专家意见，最终得出预测结果的一种集体经验判断法。 (2) 特尔菲法的预测程序 A 准备阶段 ① 明确预测目的和主题 ② 准备背景资料 ③ 选择专家 B 轮番征询阶段 征询——反馈，再征询——再反馈，一般三～五轮。 +++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++0 C 结果最终处理阶段 ① 中位数法 ② 算术平均统计处理法 ③ 主观概率统计处理法 (3) 特尔菲法的特点 特尔菲法的特点有：匿名性、反馈性和集中性（趋同性）。 3.5.2 意见推断预测法（专家会议法） 意见推断预测法是指通过调查研究，收集、处理、分析各方人士意见，运用集体智慧和经验对预测对象发展趋势进行推断预测的方法。 预测者召集熟悉业务、经验丰富、具有较强分析判断能力的各类人员，以座谈讨论的方式，对预测对象相互交换意见，提出预测方案的定性预测方法。如对某种商品未来市场发展趋势、产销变化及价格趋势、产品所处的生命周期阶段，新产品的市场前途、产品市场占有率变动趋势等的预测。 3.5.3 平均增减量法 如果某种数据的历史值是持续上升或持续下降的，且各期上升或下降的数额大致接近，则可采用平均增减量法。 Vi=P0+d×i 其中： Vi 第i期预测值 i 所对应的时期序数 P0 基期数据值 d 逐期增减