济南市与青岛市房地产市场比较研究-人文地理学专业论文.docxVIP

独 创 声 明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得 （注：如没有其他需要特别声 明的，本栏可空）或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作的同志对 本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名： 学 位 论 文 版 权 使 用 授 权 书 本学位论文作者完全了解山东师范大学有关保留、使用学位论文的规定，有权保留 并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权 山东师范大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影 印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。（保密的学位论文在解密后适用本授权 书） 学位论文作者签名： 导师签字： 签字日期： 年 月 日 签字日期： 年 月 日 山东师范大学硕士学位论文 山东师范大学硕士学位论文 山东师范大学硕士学位论文 山东师范大学硕士学位论文 i i ii ii 目录 摘要 I ABSTRACT II 1 绪论1 1.1 研究背景1 1.2 研究意义2 1.3 国内外研究现状 3 1.3.1 国内研究现状 3 1.3.2 国外研究现状 5 1.4 研究内容与研究方法 6 1.4.1 研究内容6 1.4.2 研究方法7 2 房地产市场相关理论 7 2.1 供求理论7 2.1.1 需求理论8 2.1.2 供给理论9 2.2 区域发展非均衡理论 10 2.3 竞争理论12 2.4 弹性理论10 3 济南市与青岛市房地产市场发展环境分析 13 3.1 济南市房地产市场发展环境分析 13 3.1.1 自然环境 13 3.1.2 社会经济环境 14 3.2 青岛市房地产市场发展环境 18 3.2.1 自然环境 19 3.2.2 社会经济环境 20 3.3 两市房地产市场发展环境比较分析 24 4 济南市与青岛市房地产市场综合分析 25 4.1 房地产市场供给量 25 4.2 房地产市场销售量 26 4.3 房地产价格27 5 基于主成分分析的济南市与青岛市房地产市场比较分析 30 5.1 评价方法简介及基本原理30 5.2 济南市与青岛市房地产市场主成分分析31 5.2.1 有关指标的选取31 5.2.2 济南市房地产市场主成分分析 31 5.2.3 青岛市房地产市场主成分分析 37 5.2.4 评价结果分析 42 6 济南市与青岛市房地产市场 SWOT 分析 45 6.1 济南市房地产市场发展的优势与劣势、机遇与风险45 6 .2 青岛市房地产市场发展的优势与劣势、机遇与风险 51 7 济南市与青岛市房地产市场发展对策 55 7.1 济南市房地产市场发展对策 56 7.1.2 增加房地产市场供应量 56 7.1.2 遏制小产权房发展56 7.1.3 完善保障性住房建设56 7.2 青岛市房地产市场发展对策 57 7.2.1 将房价收入比纳入政府人员考核机制 57 7.2.2 规范发展旅游地产58 7.2.3 扩大房地产投资融资渠道 59 8 结语 59 参考文献 61 致谢65 攻读硕士学位期间发表的学术论文 66 I I II II 摘要 房地产业能够有效地拉动经济的增长，已成为各地政府财政收入的重要来 源。但由于我国房地产市场起步晚发展时间短，相关法律法规还未完善，房地 产市场发展仍不成熟。目前依然存在一些影响房地产市场健康可持续发展的因 素，如房价增长速度过快、房价收入比过高、房地产市场供需结构失衡等。因 此，有必要对我国房地产市场进行研究。 山东省做为我国的经济强省、人口大省，房地产市场具有代表性。自 1998 年实施房改政策以来，山东省房地产市场法律法规不断得以完善，房地产市场 得到长足发展。就山东省发展情况而言，济南市与青岛市是两个具有代表性的 城市。青岛市做为山东省的“东大门”，是山东省对外开放较早的东部沿海城市， 位置优越环境优美，房地产市场形成与发展较早并具有沿海特征。济南市则集 山东省省会城市、交通中心、文化中心、政治中心于一身，房地产市场发展环 境良好。 本文在撰写过程中，首先阐述研究背景、研究意义、国内外研究现状及研 究方法，进而探讨房地产市场相关理论。供求理论、区域发展非均衡理论、竞 争理论是本文主要的理论基础。其次，对济南市与青岛市房地产市场发展环境 及房地产市场综合分析，得出济南市房价低、房价收入比小、经济发展水平低 但同时城市居民可支配收入高购买力强，因此，济南市房地产市场发展潜力巨 大。而青岛市房价高、房价收入比大、经济发展水平高，房价收入比成为青岛 市房地产市场健康发展的制约性因素。再次，构建房地产市场综合