房地产投资分析方法.pptxVIP

第三章 房地产投资分析方法;主要介绍财务投资评价中常用的现金流折现方法的基本概念和运用 重点介绍了货币时间价值， 现金流量的组成以及计算方法 资金的等值计算方法 利率的类型以及相互之间的换算方法 财务评价中常用的静态与动态指标以及其计算方法、存在的优缺点的比较。?;1、现金流量的确定方法2、资金时间价值与等值计算方法及其运用3、经济评价指标的计算及其比较。 ;概念：是指由于投资方案实施而引起房地产企业现金收支的改变量。 分为：??现金流入量：投资项目实施引起的现金收入的增加或现金支出的减少；??现金流出量：投资项目实施引起的现金支出的增加或现金收入的减少； 净现金流量：现金流入—现金流出 ;现金流量： 现金流入：销售收入、回收流动资金、回收固定资产残值 现金流出：企业在生产经营期以现金支付的成本费用、税金等 净现金流量=现金流入—现金流出 一般可以表示为： 净现金流量=利润+折旧 现金流量图：将现金流量通过图来反映的方法;增量现金流量 沉没成本：过去已经发生的成本 机会成本：进行某项投资而失去其他的收益机会的所少受到的收益 间接影响：对企业内部和外部的间接效应 ;（1）支出固定资产的处理，全部作为现金流出但在利润中以折旧的形式反映 （2）核算利润，扣减折旧，但折旧不是现金流出 （3）应收和应付费用，在利润中反映出来，但企业并没有受到或支出现金 （4）流动资金作为现金流量支出，但在利润中不反映 （5）现金流量比较客观，而利润受到会计政策选择的影响 ;初始现金流量 ? 反映项目开始建设至投产之前这段期间所发生的现金流量，一般为支出，即为负值；??????? 主要内容：2?????? 固定资产购置或建造费用2?????? 流动资金投入2?????? 更新固定资产的净残值收入;经营现金流量 反映项目投入使用至转入清理为止，所产生的现金流量，一般为正； 先计算税前现金流量CFBT=现金收入—付现成本 税后现金流量 CFAT=CFBT（1-T）+D.T=（CFDT—D）（1—T）+D =净利+折旧 终结现金流量 清理固定资产所发生的收支 ;现金流量表是以现金为基础编制的财务状况变动表， 要点： 只计算现金收支，不计算非现金收支 反映企业的现金收支，并按所发生的时间列入相应的年份。 内容： 一定时期内经营活动、投资活动和筹资活动所产生的现金流出和流入;分析企业的资金来源与用途 反映企业的理财政策——企业的筹资与投资方式 预测企业未来的发展潜力——资金周转、付款能力、生产经营规模是否处于扩大状态;区分： 房地产企业的现金流量表（财务报表） 项目评估的现金流量表（自有资金和全部资金的现金流量表） 全部投资的现金流量表：假定投资的全部资金均为自有资金——计算项目的投资效益指标— 自有资金现金流量表：不包括负债，仅考虑投资者自身投入项目的资金的投资收益状况;本表适用于独立法人的房地产开发项目(项目公司)。 非独立法人的房地产开发项目可参照本表使用，同时应注意开发企业开发建设投资、经营资金、运营费用、所得税和债务等的合理分摊； 开发建设投资中应注意不含财务费用； 在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费。 ;序号;即，自有资金现金流量表 本表适用于独立法人的房地产开发项目(项目公司) 非独立法人的房地产开发项目可参照本表使用，同时应注意开发企业开发建设投资、经营资金、运营费用、所得税和债务等的合理分摊。 ;序号;基本报表3 投资者各方现金流量表;举例—基本情况;资金来源与运用表;借款及利息计算表;全部投资现金流量表;自有资金现金流量表;1、资金时间价值：资金在周转使用中由于时间因素而形成的差额价值2、资金时间价值的实质：资金周转使用后的增值额3、表示：一般使用“利息率”来表示;（1）单利法：利息不在计算利息；（2）复利法：对利息再计算利息的计算方法； ;假设某房地产开发公司通过银行借款100万元，期限2年，银行年利率为10%，则分别按照单利和复利法计算其利息和本金 单利法计算：两年的本金和利息总和为： 复利法计算： ;1、名义利率：指利息率的表示周期与实际的计息周期不一致时的利息率，一般指年利率；2、实际利率：指利息率的表示周期与实际的计息周期一致时的利息率；3、名义利率与实际利率之间的关系： ;年利率为12%，每季度计算利息一次，计算其实际利率是多少？;将不同时点的资金折算到同一个时点来进行比较的方法 含义： 不同时点上的资金不能直接的比较 不同时点的等额资金的价值不等 不同时点的不等额的资金可能具有相等的价值 假设支出在年处发生，收入在年末发生;基本