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万科市场调研报告 　　本页主题：万科地产某项目市场调研报告全集　　第一部分调查设计与组织实施　　一、调查设计　　调查目的　　1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解德州市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划小申庄项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。　　2、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。　　3、随着全面推进小康社会的建设，为更好的把开发区建设成德州市最佳人居生态社区，充分了解德州市民对住宅消费的需求，进行了“建筑无限生活，从懂你的生活开始！”报纸公开问卷调查，树立开发区政府的爱民形象，以及**公司的品牌形象，将项目进行前期推广，获得广泛的公众认知度和关注度。　　调查内容　　1、对德州市宏观环境的调查　　宏观经济及市政规划　　德州房地产现状　　2、项目自身情况调查　　产品的整体研究与特性分析　　?项目的地理位置　　产品公司组成?　　3、需求市场调查　　未来三年内市民置业意向?　　?购买偏好购买决策?　　?购买行为　　价格支付能力?　　对物业配套的需求?　　?购买人群　　4、竞争市场调查　　基本情况　　楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率?　　?类别、档次及整体布局　　装修材料、水平?　　硬件设备?　　配套服务功能及功能分区?　　公开销售日期?　　?销售价格、开发期价格的变化情况、销售率　　付款方式、银行按揭安排?　　车位配备?　　物业管理公司及费用?　　营销策略　　?目标客户选择决策　　市场定位与宣传重点?　　营销组合策略?　　调查方法　　1、宏观调查　　?房管、土地、规划等相关部门访谈　　报刊文献资料收集与分析?　　2、项目自身情况调查　　项目规划谈论会?　　项目现场考察?　　?有关人员访谈　　相关资料收集整理?　　3、需求市场调查　　专项访谈问卷?　　报纸公开问卷调查?　　?入室主体问卷　　统计数据交叉分析?　　4、竞争市场调查　　现场踩点调查?　　?报刊文献收集与分析　　深度访谈?　　二、调查组织与实施　　调查时间安排表　　时间安排工作内容　　XX年5月13日就现有规划方案专项讨论会。　　XX年5月14日提交调查问卷样本及调查细化方案。　　XX年5月15日正式签定合同，报社联络，报纸问卷调整。　　XX年5月16日1、宏观调查开始，走访开发区管委会、房管局、规划服务中心等；　　2、竞争市场调查开始，对德州市内及开发区内竞争楼盘进行详细调查。　　XX年5月17—18日1、4月17日报纸公开问卷见报；　　2、集中访谈问卷调查阶段，访谈外商投资服务中心、三和电子、跃华中学、高速公路管理处等单位，同时实施街访，共收回问卷241份，有效问卷235份。　　XX年5月19—20日1、主体问卷调查阶段，走访小区、企事业单位、私营业主等，收回问卷108份，有效问卷98份；　　2、三类问卷数据库建立。　　XX年5月19—23日1、报纸问卷陆续回收，截止目前回收问卷79份，全部有效；　　2、数据库数据录入。　　XX年5月24—26日进行数据统计分析，市调报告形成。　　XX年5月27日市调分析现场演示谈论会，市调报告提交。　　XX年5月28—30日市调报告完成提交。　　第二部分调查数据资料汇总与分析　　一、德州市宏观环境调查　　德州市宏观环境分析　　德州市位于山东省西北部，北依北京、天津，南靠省会济南，西接石家庄，东连渤海湾，是华北、华东两大经济区的连结带。　　德州市现辖11个县市区和两个省级开发区，总人口540万，面积1万平方公里。但目前德州中心城区面积却不足40平方公里，城市人口约为50万左右。总体来看，德州市城市化水平明显偏低。　　德城区现分为铁西区、市中区和东城区三部分。铁西区为新设立的商贸开发区，也是重要的工业区和仓储区；市中心为老城区，集中担负着城市的生活服务功能，是行政、金融、商业、文化和客运交通中心；东城区为98年新设立的省级经济开发区，是今后德州市的政治、经济、文化中心区。　　从德城区现状来看，德州市中心城市规模占总体规模的比重太小，城市化水平偏低。这种“小马拉大车”的局面，难以充分的起到对区域经济的带动作用。为此，德州市提出城市东进战略：跨越岔河，建设新城区，计划用5年时间建成25平方公里的河东新区，迅速膨胀城市规模，使德州市成为鲁西北、冀东南的中心城市。　　德州房地产市场现状　　德州市房地产业起步较晚，XX年完