XX年1月杭州土地报告.docxVIP

XX年1月杭州土地报告 　　[研究院]XX年1月杭州土地市场研究报告核心提要：　　1、杭州市区1月卖地亿逼近单月成交额纪录　　2、主城区卖地亿创历史新高占市区卖地总额88%　　3、宅地成交额占比57%部分区域地价微降　　4、宝地放量开发商理性应对杭师大地块成“最后的疯狂”　　5、外来大鳄占据宅地市场超8成份额中化方兴新入　　6、XX读地手册提前发布计划供地3622亩宅地量激增　　附：XX年1月杭州市区土地成交详表　　重要结论：　　XX年1月，杭州土地市场迎来了一次“天量”的供地狂潮，其中尤以主城区的杭师大地块、雅戈尔退地地块、原滨江“大悦城地块”、钱江金融城地块等绝版宝地最为引人瞩目。杭州市区1月共成交土地亩，为XX年以来的最高值，土地成交总额达亿元，仅次于XX年9月创造的亿元的历史最高纪录。　　不过不应忽视的是，高企的成交数字背后，市场转冷态势初现，市区1月土地成交平均溢价率为%，远低于XX年全年平均溢价率%。外来大鳄仍牢牢掌握宅地市场的主要份额，不过拿地态度更趋理性，中化方兴本月首次在杭拿地，阳光城首入主城区。楼市去化放缓、市区超过11万方的巨大库存压力和中央对房地产态度的不明朗都加剧了土地市场的观望情绪。　　杭州市区1月卖地亿逼近单月成交额纪录　　XX年1月，杭州市区共成交土地35宗，总面积公顷，总可建面积万方，总成交额亿元。其中，土地成交面积创XX年以来的单月最高纪录，总成交额创历史次新高，与XX年9月创造的历史记录亿元，仅相差亿元。　　本月土地市场的推地量大幅放大，在XX年9月后形成一波新的成交高峰，中央对加大商品住宅用地供应的新要求或是土地放量主因。XX年11月26日出台的“新杭六条”中明确规定，“XX年市区住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加大于20%的供应量。优化结构，进一步加大中低价位住房用地供应，加强土地市场跟踪分析和交易预警管理，确保土地交易平稳”。由于土地挂牌出让的程序周期约为1个月，因而这部分增加的供应量在XX年1月才体现出来。另业界有传闻中央将对土地财政制度进行改革，卖地款未来或将部分、甚至大部分上缴中央财政，这也对地方政府在政策实施前的卖地策略有直接影响。　　宅地成交额占比57%　　部分区域地价微降　　1月，杭州市区共成交宅地18宗，总面积公顷，总可建面积万方，总成交额亿元，占比57%；共成交商地17宗，总面积公顷，总可建面积万方，总成交额亿元，占比43%。　　1月，市区宅地成交均价10101元　　/平米，平均溢价率%。主城区仅1宗地块触及35%溢价率上限，需配建保障房16000平米。　　部分区域地价趋于理性，XX年宝地疯狂竞价、屡破溢价率上限的场景几乎绝迹。景瑞申花地块成交楼面均价15381元/平，较申花板块天阳去年补仓尚景国际的地块价格17490元/平米下降了12%；杭州交通置业牛田地块楼面价10201元/平米，较招商雍华府去年拿地价格12137元/平米下降了16%；阳光城丁桥地块楼面价8169元/平米，较龙湖名景台地块楼面价8886元/平米下降了8%。尽管在土地市场中地价起伏始终存在，但在短短几个月内有超过10%的降幅依然令人感到凉意阵阵。　　宝地放量开发商理性应对杭师大地块成“最后的疯狂”　　1月主城区有多宗绝版宝地放量入市，土地市场盛况空前。不过，与同样宝地扎堆的XX年9月不同的是，本月开发商拿地的态度转为理性保守，竞价轮次、溢价率和参与竞价的开发商个数都有明显下降，仅有杭师大地块1宗触及溢价率上限35%，可视作始于XX年下半年的这波拿地潮“最后的疯狂”。　　杭师大地块的竞买过程中共有七路大鳄出手抢地，包括融创-葛洲坝联合体、九龙仓-绿城联合体、升华-中信联合体、昆仑、众安、K2以及融信。在达到溢价率上限35%、总价到达万元后，又经过多轮竞保障房面积，融信以16000平米保障房笑到最后，保障房整个项目的总可建面积中占比12%。　　以4000元/平米的保障房配建成本估算，融信杭师大项目的实际楼面成本约为29920元/平米，实际溢价率高达57%。按照拿地后一年开盘估算，该项目的保本微利售价约为5万元/平米。杭师大地块南侧的豪宅项目雅戈尔御西湖，近月成交均价约万元/平米，与之相比，融信杭师大项目未来销售风险较大。　　XX年1月杭州市区土地成交情况表　　XX年2月杭州市区土地成交情况表　　XX年3月杭州市区土地成交情况表　　XX年4月杭州市区土地成交情况表　　XX年5月杭州市区土地成交情况表　　XX年6月杭州市区土地成交情况表　　XX年7月杭州市区土地成交情况表　　主城区成交十宗地块，出让面积公顷，可建面积万方，成交金额亿元。　　余杭区成交十七宗宗地块，总出让面积59(转载于:写论文网:XX年1月杭州土地报告