用收益还原法评估加油站项目土地价值的技术方法.doc

收益还原法评估加油站土地价值 收益还原法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 加油站为收益性的物业，其土地使用权价值评估时，适宜首先采用收益还原法评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值、机器设备的价值、房产价值，余下作为加油站土地使用权价值。即： 加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值-房产价值。 无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。无形资产的收益是一种超额收益。因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。 公式：无形资产收益=总收益×收益分成率 加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值 加油站配套机器设备=配套机器设备重置价格－折旧总额＝配套机器设备重置价格－年折旧费×已使用年限 房产价值=房屋重置价格－折旧总额＝重置价格－年折旧费×房屋已使用年限 ⑴待估宗地区域加油站经营状况 根据该加油站提供的相关资料可知，该加油站凭借优越的地理位置，营业收入开业后能从稳定走向稳步上升的趋势。 通过估价人员选取与估价对象类似的实例，调查搜集近期发生在实例上的经营状况等资料，分析计算其三年各项财务指标社会平均水平如下表： 周边类似加油站近三年财务指标表 实例A： 建筑面积：3210平方米 单位：万元、元/ 年份 销售收入 营业成本与费用 利润总额 所得税 净利润 每建筑面积净利润 2008年 1213 1187 38 9 29 90.34 2009年 1400 1340 49 11 38 118.38 2010年 1600 1500 78 22 56 174.45 合计 4213 4027 165 42 123 平均每年127.73 实例B： 建筑面积：2080平方米 单位：万元、元 年份 销售收入 营业成本与费用 利润总额 所得税 净利润 每建筑面积净利润 2008年 504 476 28 9 19 91.35 2009年 684 656 39 14 25 120.19 2010年 864 832 55 15 40 192.31 合计 2052 1964 122 38 84 平均每年134.62 实例C： 建筑面积：1945平方米 单位：万元、元/ 年份 销售收入 营业成本与费用 利润总额 所得税 净利润 每建筑面积净利润 2008年 472 445 27 9 18 92.54 2009年 639 614 38 14 24 123.39 2010年 808 778 51 14 37 190.23 合计 1919 1837 116 37 79 平均每年135.39 ⑵该加油站年正常净收益预测 通过对周边类似加油站2008年—2010年各项经营指标的分析, 近三年各项财务指标在逐步稳步上升，假定该加油站在未来40年内各项财务指标都按目前近三年平均水平稳定不变，我们确定以近三年年平均收入为计算依据，来预测该油站未来40年内年净利润水平。由于周边类似加油站实例近三年综合平均净利润差额不大，且不大于20%，均与当地社会平均水平接近，则采用实例近三年综合平均净利润的算术平均值作为估价对象的年净利润水平，即： （123.73＋134.62＋135.39）÷3＝132.58元/建筑平方米。 根据该地块规划设计条件分析，用地规模1681.0平方米，规划建筑密度为≤15%，建筑限高为≤7.5米，容积率≤0.2，总建筑面积397.0平方米，钢结构网架长约45米，宽约27米，面积最多不超过1215平方米。包括钢结构网架建筑面积约1612平方米。则该加油站年净收益=132.58×1612÷10000＝21.3719万元。 ⑶该加油站整体资产价值 收益还原法计算公式：V＝a÷r×[1-（1+r）-n] V表示整体资产价值； a表示年纯收益(即年净利润)； r表示房地产资本化率； n表示房地产的剩余使用年限（房屋耐用年限50年，假定2011年9月竣工，尚可使用年限50年，土地使用权剩余年限40年，土地使用权剩余年限先于房屋使用年限结束，故取40年） 资本化率的求取采用市场提取法，又称实例法，通过搜集市场上相类似房地产实例的净收益、交易价格等资料，选用相应的收益法计算公式V＝a/r，反求出资本化率r=a/v。 选取的可比实例及相关资