登封可行性分析报告.doc

市场部门报告类【编号：2011312】 PAGE 第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 19 页 磴槽集团华汇小区二期项目定位分析报告 河南满堂红地产经纪有限公司 市场研究部 2011-3-1 第一章：城市背景分析 少林大道一、城市发展简介 少林大道 一）登封市总体发展战略： 贯彻“旅游立市、工业强市、农业稳市、科教兴市”的发展战略 1、“一个目标”：即建设一流旅游名称； 2、“发挥两大优势”：即发挥旅游资源和矿产资源丰富的两大优势； 3、“推进三项结构调整”：即推进产业结构调整，推进城市结构调整，逐步实现放开城门，扩大市区，完善功能，辐射乡镇城市发展战略； 4、“实现四个突破”：即在重点景区建设整治上实现突破，促进旅游业快速发展；在重点工业项目建设上实现突破，增强工业发展后劲；在调整种植业上实现突破，推进农业结构调整；在城市建设扩容上实现突破，加快城市化进程。 二）登封市城市规划结构： 登封市北面环山，未来城市发展扩展方向以东、南为主，城市发展模式以老城区为中心，逐渐向东、南方向辐射，城市发展呈以下趋势： 1、“南扩东移”：根据《2001-2020年登封市城市总体规划》，登封市未来发展方向以东南方向为主，总体模式为“南扩东进”，未来房地产市场将乘“南扩东进”的劲风“遍地开花”。 2、“生态东区、宜居东区”：《登封市城市发展战略规划》中对东城区的功能定位为：“东部新城作为登封未来重点发展的新城区，主要包括东城城市综合服务功能区、新乡物流园区、普通及安置居住社区、生态型城市居住社区，教育科研基地等多个组团，东城区不仅要成为登封未来重点发展的新城区，是促进登封经济发展与城市建设的起飞点，同时也将成为登封生态型居住社区的示范区”。 小结： 1、旅游业作为登封市立市知本，旅游产业的发展带动登封市城区规模扩大，并一定程度上影响城市扩容方向。 2、登封市未来城市发展方向明确，东部新城区发展趋势明朗，东区作为登封未来宜居潜力区域。 二、城市经济环境 一）总体GDP发展： （数据来源：登封市历年政府工作报告） 1、登封市国民经济持续快速健康发展，综合实力明显提升； 2、说明登封已经进入快速发展黄金时期，经济发展跃上了一个新的战略起点。同时为房地产业的快速发展创造了良好的经济基础。 二）人均GDP发展： （数据来源：登封市历年政府工作报告） 1、2003-2010年，城镇居民人均可支配收入实现飞速增长； 2、登封城镇人口收入增加，从根本上提高了城镇居民的消费能力，城镇消费能力升级。 三）固定资产投资： （数据来源：登封市历年政府工作报告） 1、登封政府投资力度不断加大，7年时间实现了近10倍的增长额，极大促进了城市发展； 2、随着登封市固定资产投资额的不断增加，城市建设力度也随着加大，登封市整体城建形象随之提升，这也为登封市的房地产市场提供优异的发展机遇。 小结： 1、随着登封市经济的快速健康发展，居民收入持续增长，经济开放程度也不断增加，为本市房地产业的快速发展创造了极为有利的条件。 2、住宅市场继续走强，同时城市居住环境的持续改善以及登封市作为旅游城市地位的不断上升，这将为登封房地产业创造更多的市场需求。 三、城市政策环境 一）登封城市发展政策： 1、全面实施城乡建设三年大提升行动计划，加快构建现代城镇体系。按照“一城三区、四个副中心、七个特色镇”定位，灵活运用BT、BOT等多种融资模式，高标准建设登封新区和旅游新城，提升改造中心城区，全面拉大城市发展框架，打造精品城市。 二）住房建设规划政策 1、加强政策性保障住房建设管理，稳步扩大住房保障范围。按照“加强供应、重点保障、总量控制、区域平衡”的原则，逐步建立包括经济适用住房、廉租住房和周转住房为主要内容的住房保障体系。 2、尽快启动周转住房政策，在采取集中建设的同时，探索在城中村建造还迁安置住房，除村民自用外的其余安置住房集中建设成为小户型住房，统一纳入周转住房渠道集中管理，有效解决外来务工人员、农民工、大中专毕业生等特定人群临时住房困难的问题。 3、加快实施住宅建筑节能。新建住宅全面实施节能50％的设计标准，重点组织研究建筑节能设计、设备、施工、检测技术等支撑体系，开发节能建材、墙体材料，建立健全新技术、新产品推广和淘汰使用制度，推进节能标准体系建设；强化规划调控，合理规划住宅示范小区建设用地，通过示范小区推进住宅节能和产业现代化，完善住宅产业技术保障体系，提高住房整体品质。 4、进一步健全房地产开发建设宏观管理机制，建立住房建设规划、年度目标管理制度。把实施房地产开发建设年度计划管理作为落实年度目标管理的有效