商业房地产融资.doc

商业房地产融资 房地产开发行业是需要大量资金流转的一个行业，商业地产开发则更是一个“烧钱”的买卖。除非商业房地产投资商有足够的资金做支持，否则，任何一个商业地产项目都不得不面对一个“融资”的难题。目前多数商业地产开发商是向银行短期贷款，由此产生的资金压力使得他们热衷于采用“卖产权”的短效经营方式。也由此产生了一批“甩手掌柜”开发商，将项目拆零、分割成诸多小产权卖给小业主，只求“捞一把”，而商场后期管理缺乏系统的概念，这直接导致先期招商火爆，后期经营困境重重。沿此路走下去，中国的商业地产必将走向死亡，受伤害的不仅仅是商铺的经营者，还有开发商自己。 商业地产融资，对一级房地产开发商来说，调动资金还比较有弹性；而中小型开发商，过去做住宅开发尚能从国内银行取得些许项目贷款，在财务上协助项目发展，现在银行贷款的门槛提高了，他们就要通过其它途径募集开发资金，以争取在商业地产开发领域分得一杯羹。 1． 境外融资——一个热门的出路。 境外融资有几个比较常见的方法，如在股票市场发行新股上市(IPO)、与境外企业进行合并收购(MA)、成立房地产信托基金(REITS)等等，其实就是在资本市场找投资者。这几种融资方式跟项目贷款最大的不同，就是项目贷款只是把项目抵押给银行，企业只要按时还清贷款，还是房地产的所有权人，银行也并不是要取得房地产的业权，只是要从贷款中赚取利息，项目的升值与否跟银行可以说没有直接关系；而以上提到的几种融资途径，很大程度上是要把项目的部分权益变卖，投资者变成企业的股东，间接成为项目的所有权人，投资者也就期望项目的资本增值，为他们带来经济回报。 据估计，2005年将会有超过100家国内企业到香港股票市场上市，其中包括房地产开发商，由于上市工作一般都需要半年以上的时间才能完成，因此，很多企业在去年就已经开始筹备到香港的资本市场募集资金。 从香港股票市场现在的情况看，中小型房地产开发商以新上市形式募集资金比较困难，企业有比较长期的发展计划，而且项目最好不要集中在某些种类及地点，以分散投资风险，中小型开发商一般只有一两个开发项目，而且多集中在一个城市，所以很难符合这个长期发展的条件。我们可以设想一个投资商，其自有资金仅足以支付50%地价款，投资商自己连土地都不能解决，在此情况下，如果投资商居然设定50%以上绝对控股的股权结构去融资，那么我们可以想象这一方案是多么的荒谬！我们相信投资商这样做是无法实现融资目标的，资金问题不能落实解决，项目怎么可能开工？ 2．信托融资——带来商业地产开发新路 由北京国投推出的“法国欧尚天津第一店资金信托计划”于2004年1月16日正式成立，信托计划期限3年，预期年收益率6%，是商业地产借力信托的一个尝试，为越来越热的国内商业地产热带来了新的思路。 商业地产信托的出现，对商业地产的开发来说是一个重大的利好，随着国家相关限制的不断放开，信托对急需大笔资金的商业地产开发的作用将越来越大。商业地产信托具备长期持有的特性，与目前主流的短期抵押性信托相比，更加适合长期权益性投资，这正是信托的发展方向。从目前房地产业的实际来看，融资渠道多元化已经是比较紧迫和现实的问题，无论从短期和长期的需要来看，信托的大规模发展都是必然的选择。在发达国家的房地产业中，信托基金占据了主流的渠道，在目前国内银根缩紧的大前提下，开辟多元化的融资渠道是必然的选择，信托的政策限制在不断突破，前景自然明朗。 由于需要直接面对公众投资人，信托产品的透明度非常高，而且信托公司需要对发行的产品负责，因此信托的审核也会比普通贷款更加严格。一些项目尽管有相当规模或者背景，但内部关系过于复杂，或者有不利的报道，缺乏可靠的担保，依然很难获得信托支持。能够发行信托的项目一般市场前景较好。 3．怎么操作？——走专业化之路 目前，无论是成功发行信托产品还是已与海外基金达成合作的发展商，几乎无一例外都是业界大牌，真正感到资金困难的中小发展商很难获得青睐。 为什么?因为，中国大多数的房地产企业都是民营企业，公司的股权结构和控股结构缺乏上市公司的透明度，尽管有信誉，但是若财务不公开、不透明，基金也不敢投资。目前大多数的管理模式是家族管理模式，这样的管理模式难以获得境外基金的青睐。 面对苛刻的融资条件，中小开发商如何操作呢？首先要“练好内功”——完善管理机制、选好项目，在此基础上请专业团对进行操作。 其融资操作的形式主要有两种：1）、委托专业融资服务机构进行融资；2）、投资商自己组织融资团队进行融资。这两种融资方式相互之间并不冲突，如果协调好的话，会齐头并进。 　　第一种融资操作对于初步进入商业房地产投资领域的投资商来讲是必不可少的，因为专业商业房地产融资服务机构可以通过其特殊的操作渠道将该商业房地产项目与国际资本直接、快速兑接。国际上从事商业地产投资的金融机构实际上局限在某