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不動產市場景氣與供需分析 課程重點 不動產市場景氣分析 產業分析 房屋購買力能力分析 臺灣地區不動產市場的三大循環波動 民國62.63年間 民國68.69年間 民國75-78年間 房地產景氣四指標 經濟成長率 物價波動情形 貨幣供給增加率 放款利率 房地產景氣波動背景 房價高漲主因 民國62.63年間 民國68.69年間 世界性石油危機造成物價上漲所致 民國75-78年間 市場游資充斥,投資風氣熱絡. 房地產景氣低迷 經濟景氣趨緩 股市崩盤 土地及建築法令變更 80年,容積率管制 81年, 建議修改土地增值稅採時價課徵及課空地稅. 臺閩地區核發建築物建造執照統計 2002年台灣重要都會區預售市場推案概況表 台北高雄 房地產景氣復甦展望 空屋太多 supply demand, 又 景氣復甦??? 政府的作為 振興建築投資業措施 政府於民國87年12月24日宣佈「振興建築投資業措施」，主要的內容是提撥新台幣1,500億元的郵政儲蓄金轉存款，以年利率5.95%之優惠房貸供新成屋之民眾購屋。 一、貸款期限：廿年，寬限期三年，貸款本息分十七年平均攤還。 二、優惠貸款額度：台北市每戶二百五十萬元，其餘地區二百萬元。 三、凡在今年內購買新屋，完成過戶者均可適用。購買二手屋者不適用。 新政府上台後，面對低迷的房地產市場，在民國89年8月初也宣佈了3200億的補貼措施。分為三案： 青年首購低利貸款方案部分，適用對象為廿歲至四十歲低收入戶青年，每年一萬戶，最高貸款金額二百廿萬元，前七年利率百分之三，第八年後恢復一般利率，由政府編列預算補貼。 第二案青年優惠房貸及保證方案，適用對象較大，低收入戶以外之廿歲至四十歲無自用住宅者均得適用，利率為郵政儲金定期利率（現為百分之五點三五）加計一個百分點，政府固定補貼零點八五個百分點利息，購屋者支付利率為百分之五點五。 第三案規模為一千兩百億元，台北市每戶最高貸款四百五十萬元，其他地區最高貸款三百五十萬元，期限最長廿年。約兩萬五千戶受惠。 優惠房貸措施實施歷程 房地產業所面臨的困境 各指數成長率分析 從財務報表看問題 流動比例及速動比例低 存貨比例高，造成現金流動產生阻塞；又預收工程款數額龐大；同時流動負債佔資產比例高，長期負債佔總負債比例少。 ?負債使用過多 本業經營不力 營業收入嚴重遞減，本業衰退嚴重。轉投資又都表現不佳，甚至子公司是拿來當資金調度的工具，造成彼此拖垮。 ?總括來說，營建公司 *本業表現不佳 *轉投資失敗 *負債使用過高，尤其是多使用短期負債 營建類指與總體經濟變數之關連性分析 營建類指與總體經濟變數間並不存在長期穩定均衡關係 落後一期之貨幣供給額和營建類指有顯著正向關係，而落後一期之利率和營建類指則有負向關係 貨幣供給額和利率是股市的領先指標，領先大盤指數和營建類指。貨幣供給額的變動會影響營建類股價的變動。 營建類指與產業指標之關連性分析 共整合檢定結果顯示營建類指與產業指標間具有一組共整合關係，營建類指和產業指標間的長期趨勢相同。 落後一期的房屋建築人數和當期營建類指呈現顯著的正向關係；落後一期的營建類指對當期的台北市房價會產生正向的推升效果；而落後一期的台北市房價則會對當期的房屋建築人數產生正面影響。 營造業生產毛額增長率領先營建類指，而營建類指領先房地產景氣綜合判斷分數及建照執照。 房屋購買力指數分析 一般購屋能力是以房價，貸款負擔能力及收入來描述 。(舉例說明) 編制一個好的購屋能力指數是有必要的。一方面讓民眾了解自己的狀況，看是要提振哪一方面的能力，才能來買得起房子；二來讓建商及政府制定有效的經營策略及住宅政策，以有效提振房地產市場。 房屋購買力指數特性 (1) 相關性： ?能提供政策制定上的資訊 ?全面性的描述實際狀況 (2) 有用性 ?易懂 ?少成本及具時效 ?適合任何地區，任何族群 (3) 資料蒐集容易及可信度高 ?具測度性 (measurable) ?可靠度高(reliable) ?敏感性高(sensitive) ?不模糊，清楚(unambiguous) ?具獨立作業能力(independent) NAR指數 美國National Association of Realtors (NAR) 編制了一個購屋能力指數，是在評估一個標準的家庭，能夠借一個標準的貸款，購買一間標準房屋的能力。所謂標準房屋指的是全國地區中位數價格的房子。所謂標準家庭指的是賺得全國地區中位數收入的家庭。所謂標準貸款指的是美國Federal Housing Finance Board最新公佈的貸款利率。編制這個指數的目的是要了解一般標準家庭是否能夠借得起一個標準的貸款，進而買得起一個標準的房子。 NAR所編指數的解讀是100表示一個中位