房地产行业土地增值税税收.pptVIP

扣除项目金额：3000＋500×（1＋20%）＝3600（万元）；? 　　增值额：5500－3600＝1900（万元）； 增值率：1900÷3600×100%＝53%；? 　　应缴纳土地增值税：1900×40%－3600×5%＝580（万元）；? 　　通过以上分析，我们不难看出，由于上述两个问题的存在， 该筹划方案不可行，所以在进行土地增值税的筹划时一定要谨 而慎之。 土地增值税清算开查，房地产企业提前备账 　　 房地产开发企业如何应对和统筹安排土地增值税的清算 补税事项？进行有效的土地增值税税收筹划，势必成为房地产 企业当前及今后企业发展中的重要课题。企业追求的目标是企 业价值最大化，价值最大化最有效的评价方式就是利润及利润 率增长的可持续性。作为企业的决策者，在充分理解政策的同 时，要尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。房地产 企业在计算土地增值税时，在不违反税法的前提下，应当选择 对自己最有利的计税方案，从而达到节约土地增值税的目的。 三、不及时预缴和清算税款将受处罚? 　　1、预征率将适时被调整。新文件要求，各地要进一步完善 土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展 情况，区别普通住房、非普遍住房和商用房等不同类型，平常合 理地确定预征率，并适时调整。对未按预征规定期限预缴税款的， 应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳 税款期限届满的次日起，加收滞纳金。? 　2、转让房地产要及时进行土地增值税清算。文件规定，工程 项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。对已竣工验收的 房地产项目凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积 的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产 的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地 增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单 列市地方税务局规定。?  各地土地增值税预征率，是根据本地区房地产业增值 水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等 不同类型确定的；具体清算办法也由各省、自治区、直辖市和 计算单列市地方税务局规定。纳税人可以充分利用这些空间， 有针对性进行税收筹划。?  四、对搬迁转让的征免税界限要分清? 　 新文件首次对“因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁” 进行了了明确解释：? 　　1、《中华人民共和国土地增值税暂行条件实施细则》第十 一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造 或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使 城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根 据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；?  　2、因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级 人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。 这同时表明，因其它任何原因进行的搬迁，由纳税人自行转让 原房地产的，均不在免征土地增值税范围内，自3月2日开始要 征收土地增值税。? 　 《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策 的通知》（财税[1999]210号）文件规定，对居民个人拥有的普 通住宅，在其转让时暂行免征收土地增值税。由于新文件未加 以调整，纳税人仍可以享受上述政策规定。 　五、房地产企业部分免税优惠被取消? 　　为了防止房地产开发企业通过采用设立项目公司等方式 经营，以房地产进行投资或联营来达到避税目的。新文件第五 条明确规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营 的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开 发企业以其建造的商品房进行了投资和联营的，均不适用《财 政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》 （财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。即房 地产开发企业以房地产进行投资或联营要缴纳相应的土地增值税。?  新文件只对以房地产进行投资或联营的征免税问题进行了 重新明确，但是，对于财税[1995]48号有关合作建房企业兼并转让 房地产的征免税问题没有包括其中，所以所以纳税人可以利用该政 策，在购置土地使用权进行房地产开发时，可以预先联系到购买者， 予收购买者的购房款作为合作建房的资金，签定合作建房合同，合 理规避新政策所带来的税收筹划风险。 【例题】 某房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。2007年 3月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋 支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出 为l000万元，其中40万元为银行罚息（不能按收